Патонг или Карон:
где купить недвижимость на Пхукете

1. Предыстория Патонга

Название складывается из двух тайских слов: «па» — лес, «тонг» — банановый лист, в который здесь заворачивают еду. Ещё полвека назад на месте города стояла рыбацкая деревня у бухты, а вокруг росли кокосовые пальмы и бананы.

Добраться сюда было трудно. Грунтовую дорогу через холм к побережью проложили только в 1940-х, а электричество провели в 1979 году.

Туристы оказались здесь раньше электричества. Первыми были бэкпекеры, они снимали простые бунгало у пляжа. В 1975 году Тони Уилер, основатель путеводителей Lonely Planet, описал Патонг как длинный белый пляж с чистой водой.

В конце 1980-х Патонг стал одним из самых известных пляжей острова у европейцев, и деревня быстро превратилась в город. За 16 лет она трижды сменила статус: в 1986 году стала санитарным округом, в 1994-м — муниципалитетом, а в 2002-м — городом. Сейчас здесь зарегистрировано около 21 тысячи жителей.

Цунами 2004 года ударило по Патонгу сильнее, чем по большинству пляжей острова. Волна поднялась примерно на 6 метров, у берега вода стояла на высоте около 2 метров. Стены домов у моря устояли, но набережную и первые этажи разрушило. Город восстановился и продолжил расти.

В 2000-х за пляжем открылся торговый центр Jungceylon — один из первых больших торговых центров на острове. До пандемии туда приходило больше 17 миллионов посетителей в год, а в 2022–2023 годах его перестроили.

Ночная жизнь так и осталась главной приметой Патонга. С 15 декабря 2023 года бары и клубы в шести зонах на улице Бангла официально работают до 4 утра.

2. Предыстория Карона

Карон — старое место. Вторая часть названия на местном наречии значит «дом».

Люди живут здесь больше ста лет. Раньше это были две деревни, Карон и Ката. Примерно в 1952 году их разделили на четыре. Главный храм, Ват Карон, построили в 1909 году. Сейчас у храма два раза в неделю работает рынок.

Жили в основном рыбалкой. Один из тех, кто бывал на Пхукете в 1960-х, вспоминал: главная рыбацкая деревня на этом берегу стояла в Кароне, вокруг лагуны. Остатки лагуны видно и сейчас, если ехать в Карон с холма с севера. На границе с Патонгом добывали олово. Теперь на месте рудника отели. В 2006 году у кольца Karon Circle поставили статую рыбака — в память о прошлом.

Первыми туристами были бэкпекеры, и принимали их сами местные. Потом начали строить отели. В 1985 году открылся отель на 80 номеров у пляжа, в 1987-м — Phuket Arcadia, позже он стал Hilton, а теперь это Pullman. В конце 1980-х в маленькой бухте Карон Ной появился Le Méridien.

Цунами 2004 года задело только первую линию. В двух отелях у моря затопило около 70 бунгало. Но уже через месяц они снова работали, а Hilton почти не пострадал и стал базой для спасателей. К осени 2005 года работали все отели Карона.

Сегодня Карон — один из главных пляжных курортов Пхукета. Здесь заметно тише, чем на соседнем Патонге, поэтому сюда едут семьи и пары. Пляж — один из самых длинных на острове.

У моря свободной земли почти не осталось, поэтому новые дома строят на холмах. С этим связана главная беда последних лет. В августе 2024 года после сильного ливня с холма сошёл оползень и засыпал дома внизу. Погибли 13 человек. Одной из причин называли стройку на холме у Большого Будды. А с декабря 2024 года строить на холмах разрешили выше, чем раньше.

3. Патонг на карте: что где находится

Патонг — большая бухта с пляжем около 2,9 километра, и со всех сторон её окружают холмы. Официально это город площадью около 16 км² в районе Кату (Kathu). До Карона на юг около 5 километров по прямой, дорога идёт вдоль моря через мыс; до Камалы на север — около 6, до Пхукет-Тауна, главного города острова, — около 10.

От моря вглубь город устроен так:

У воды — пляж Патонг и пляжная улица Тавивонг вдоль него: отели, кафе, массаж, прокат лежаков.

Центр — в пределах километра от моря. Отсюда от пляжа вглубь уходит улица Бангла, главная ночная улица острова. Чуть дальше — торговый центр Jungceylon с супермаркетом Big C, рынок Банзаан и больница Патонга.

Дальше от моря — улица Рат-У-Тхит 200 Пи и переулки за ней. Здесь меньше отелей и больше жилых домов и кондоминиумов, а примерно в 1,5 километра от пляжа стоит главный храм города, Ват Патонг.

Склоны — на холмах вокруг бухты виллы и кондоминиумы с видом на море. Отсюда в центр и к пляжу спускаются на байке или машине.

По краям — на севере маленькая бухта Калим с кондоминиумами на склоне, на юге за мысом — пляж Три Транг с отелями.

Центр Патонга плоский, и по нему удобно ходить пешком: от пляжа до Jungceylon около 10 минут. Но улицы узкие, а в сезон забиты машинами и байками. Вглубь острова из города ведёт одна дорога — горный перевал Патонг-Хилл в Кату и Пхукет-Таун: крутой подъём с серпантином.

Словарик

Что значат названия в объявлениях

Название	Что это на самом деле
Patong	Город и пляж. Патонг входит в район Кату, поэтому в объявлениях адрес часто пишут как «Kathu».
Kathu-Patong	Так часто называют проекты по другую сторону перевала, в самом Кату. До пляжа оттуда около 30 минут по горной дороге.
Kalim	Маленькая бухта на северном краю Патонга. Тише центра, кондоминиумы стоят на склоне.
Bangla Road	Ночная улица в центре. Квартира рядом с ней — это музыка до утра.

4. Карон на карте: что где находится

Карон — одна длинная бухта: пляж тянется примерно на 3,3 километра. Официально Карон — подрайон площадью около 23 км², и в него входит соседний пляж Ката. До Патонга на север около 5 километров по прямой, дорога идёт вдоль моря через мыс; до Каты на юг — около 3.

От моря вглубь район устроен так:

У воды — пляж, а сразу за песком береговая дорога. Вдоль неё отели и кафе.

Центр — у кольца Karon Circle на севере пляжа: торговый центр Karon Plaza, ночной рынок, кафе, бары и мини-маркеты. Всё в нескольких сотнях метров от моря.

Улица Патак — главная дорога района, примерно в полукилометре от моря. На ней храм Ват Карон с рынком, клиники и жильё.

Склоны — за улицей Патак начинаются холмы, на них квартиры и виллы с видом на море. На одном из холмов, примерно в 2 километрах от пляжа, — Большой Будда.

По краям — на севере маленькая бухта Карон Ной, на ней стоит отель Le Méridien. На юге — пляжи Ката и Ката Ной, а за ними смотровая площадка Karon Viewpoint, откуда видны все три бухты.

Всё главное — пляж, центр и рынок — помещается примерно в километре, многое можно обойти пешком. Но район вытянут вдоль пляжа, а квартиры на склонах — уже в гору, оттуда обычно ездят.

Словарик

Что значат названия в объявлениях

Название	Что это на самом деле
Karon	И пляж, и подрайон. В подрайон входит Ката, поэтому «Karon» в объявлении может оказаться Катой.
Kata, Kata Noi	Соседние пляжи южнее, в том же подрайоне.
Karon Noi	Маленькая бухта на севере, с отелем Le Méridien.
Patak Road	Главная дорога района, примерно в полукилометре от пляжа.
Karon Hill	Так называют склоны над пляжем; слово встречается в названиях комплексов.
Тамбон Карон	Подрайон района Муанг Пхукет.

5. Один день в Патонге и в Кароне

Пройдём обычный день в обоих районах — от дороги к морю утром до тишины ночью.

Утро: дорога к морю

Патонг. Из центра до пляжа 5–10 минут пешком. Пляж широкий и длинный: утром на нём спокойно, к обеду людно, вдоль воды катаются на водных мотоциклах и летают на парашютах за катером. Со склонов спускаются на байке или машине.

Карон. Пляж длинный, и сразу за песком идёт береговая дорога, так что к морю обычно выходят через неё. От центра и улицы Патак до воды примерно полкилометра, это 5–10 минут пешком. Со склонов спускаются уже на байке или машине: обратно в гору по жаре идти тяжело.

Дети: сад и школа

Патонг. В самом городе — муниципальные детские сады и тайская муниципальная школа. Международных школ в Патонге нет. Ближайшие — в соседнем районе Кату (Kathu) и в Пхукет-Тауне, туда ведёт одна горная дорога через перевал Патонг-Хилл, до Кату около 30 минут.

Карон. Для детей — британская школа BCIS в соседнем Чалонге, она принимает с 2 до 18 лет. Сама школа пишет, что до пляжа Карон 15–30 минут. Год обучения в 2026/27 году стоит от 302 тысяч бат для детей 2–5 лет до 403,5 тысячи бат в младших классах.

Дела: магазины, рынок, врач

Патонг. Всё повседневное — в пределах километра от моря: торговый центр Jungceylon с супермаркетом Big C, рынок Банзаан, мини-маркеты почти на каждой улице и частные клиники. В городе есть своя государственная больница, она в первую очередь принимает экстренных пациентов. Крупные частные больницы — в Пхукет-Тауне, дорога туда идёт через тот же перевал.

Карон. Повседневное собрано у кольца Karon Circle и вдоль улицы Патак: Karon Plaza, мини-маркеты, частные клиники. Дважды в неделю во дворе храма работает рынок. За крупными покупками — HomePro, Lotus’s, Makro — едут в Чалонг, за серьёзной медицинской помощью — в больницы Пхукет-Тауна, главного города острова, это около 10 километров по прямой.

Поездки по острову

Патонг. Автобус Phuket Smart Bus из аэропорта идёт вдоль побережья и проходит через Патонг, билет 100 бат. В Кату и Пхукет-Таун едут через перевал Патонг-Хилл: дорога крутая, с серпантином, до Кату около 30 минут. Тоннель под перевалом планируют открыть в 2031 году, но проект ещё проходит согласование.

Карон. Тот же автобус идёт дальше на юг через Карон, к Раваю. В районе две остановки — Karon Circle и Karon Stadium. До Каты около трёх километров, до Патонга дорога идёт вдоль моря через мыс.

Вечер

Патонг. Вечером город оживает сильнее, чем днём: улица Бангла, бары, клубы, шоу, ночные рынки, рестораны вдоль пляжа. На Бангле бары официально работают до 4 утра.

Карон. Вечером — рестораны и бары у пляжа и у Karon Circle, ночной рынок рядом с Karon Plaza, по рыночным дням — рынок у храма. Закат прямо над морем. Карон заметно тише Патонга, за ночной жизнью ездят туда по прибрежной дороге через мыс.

Ночь и тишина

Патонг. В центре и у Банглы громкая музыка до утра. Тише в переулках дальше от моря, на склонах и в бухте Калим. Днём и вечером улицы забиты машинами и байками.

Карон. Тише всего вдали от баров и береговой дороги. На склонах спокойнее, но их сейчас активно застраивают, и рядом с домом вполне может начаться новая стройка.

А в сезон дождей

Патонг. Город стоит в чаше между холмами, и в ливни вода с них стекает вниз, на улицы. В октябре 2026 года после затяжных дождей потоки принесли в жилые кварталы и на торговые улицы камни и грязь, повредили дома, магазины и машины. С мая по октябрь на пляже сильные течения и красные флаги.

Карон. С мая по октябрь на пляже большие волны и сильные отбойные течения, вывешивают красные флаги. Спасатели рассказывают, что только на Кароне вытаскивают из воды по три-четыре человека в день. Ливни подтапливают улицу Патак и кольцо Нонг Харн. А на склонах опасны оползни: в 2024 году один из них стоил жизни 13 людям.

Коротко

Один день: сравнение

	Патонг	Карон
До моря	Из центра 5–10 минут пешком; со склонов — на транспорте	От центра и улицы Патак около 0,5 км пешком; со склонов — на транспорте
Дети	Тайские муниципальные сады и школа; международные — в Кату и городе, за перевалом	Школа BCIS в соседнем Чалонге — 15–30 минут
Магазины и врач	Jungceylon, Big C, рынок Банзаан и больница — в пределах километра	Клиники и мини-маркеты у центра; крупные магазины и больницы — в Чалонге и городе
Транспорт	Автобус по побережью; в Кату и город — через перевал, около 30 минут	Две остановки автобуса; Ката рядом, до Патонга — через мыс
Вечер	Бангла, бары и клубы до 4 утра, рестораны у пляжа	Рестораны и бары у пляжа, ночной рынок, рынок у храма
Шум	В центре музыка до утра; плотное движение	Бары и береговая дорога; стройки на склонах
Сезон дождей	Вода и грязь с холмов, подтопления улиц, течения	Течения, подтопления на улице Патак, оползни на склонах

6. Куда движутся районы

Если вспомнить, откуда взялись оба района, станет понятно и то, как они растут сейчас. Патонг почти целиком застроен и меняется за счёт новых комплексов и будущего тоннеля в Кату. Карон поднимается на склоны.

Патонг ждёт тоннель

Главная перемена для Патонга — тоннель под перевалом Патонг-Хилл в Кату. По графику, который правительство объявило в сентябре 2026 года, проект отправят на одобрение кабинету министров в декабре 2026-го, стройка начнётся в октябре 2027-го, а открыть тоннель планируют в октябре 2031-го. Дорога из Кату в Патонг займёт около 5 минут вместо 30. Сроки уже не раз сдвигали, поэтому при покупке на тоннель пока не рассчитывайте.

Новые дома строят в глубине города и на склонах. Самый заметный проект — BRISA Patong от Sansiri, одного из крупнейших застройщиков Таиланда: три восьмиэтажных корпуса на 389 квартир сразу за Jungceylon, около 900 метров от пляжа. Около 70% квартир — с одной спальней, 30–34 м². Бронирование открывается 25 ноября 2026 года, цены — от 3,9 млн бат.

Для покупателя это значит, что в центре прибавится небольших квартир, рассчитанных на сдачу. Выбор станет шире, но и конкурентов за туристов-арендаторов будет больше.

Карон растёт вверх по склонам

Полоса у пляжа давно занята отелями, поэтому новое жильё в Кароне поднимается на холмы. Вот несколько проектов, которые сейчас продаются: Ever Prime Residences Karon на склоне — около 450 квартир, VIP Venus Karon — 214 квартир в восьмиэтажном доме, The Balance by the Beach — 112 квартир, Vibe Residence Karon со сдачей в конце 2028 года. Обновляются и отели: бывший Hilton с 2023 года работает как Pullman после реконструкции.

Строить на склонах стало проще: раньше на Пхукете нельзя было строить выше 80 метров над морем, а с 14 декабря 2024 года в отдельных зонах разрешили до 140 метров — с ограничениями по участку и размеру дома. Сколько новых проектов появится на склонах, зависит от зоны и участка. Но квартиру на склоне в любом случае нужно проверять строже обычного: дренаж, подпорные стены, разрешения — и свои, и у соседних строек выше по холму.

7. Что здесь продаётся

В обоих районах продают, по сути, две вещи: квартиры и виллы. Разница между ними не только в размере, но и в том, что именно вы получаете в собственность.

Квартира

Квартира продаётся в жилом комплексе — в Таиланде такой дом называют кондоминиумом. Обычно у комплекса общий бассейн, спортзал и охрана, а за порядком следит управляющая компания.

Квартиру иностранец может оформить на себя полностью, навсегда — это называется freehold. Главных условий обычно два. Первое: в одном доме иностранцам может принадлежать не больше 49% площади всех квартир, поэтому до покупки проверяют, осталась ли иностранная квота. Второе: деньги на покупку приходят из-за границы, и банк выдаёт об этом справку. Есть и другие законные основания — например, вид на жительство в Таиланде, — но большинство покупателей идут этим путём.

Вилла

Вилла — это отдельный дом с участком, обычно со своим бассейном. Здесь сложнее: землю иностранец в Таиланде, как правило, купить на себя не может. Поэтому чаще всего землю берут в долгосрочную аренду, обычно на 30 лет, — это называется leasehold, — а сам дом оформляют отдельно. Продление аренды после 30 лет закон не гарантирует, его прописывают в договоре.

Если коротко: квартиру иностранец обычно берёт в собственность, иногда в долгую аренду; виллу — как дом в собственности плюс долгая аренда земли. Это не хуже и не лучше, но документы виллы нужно проверять внимательнее.

Где что продаётся

В Патонге продают в основном квартиры: в старых и новых комплексах в центре и в глубине города, с видом — на склонах и в бухте Калим. Виллы стоят на холмах вокруг бухты. Часть квартир продаётся в leasehold, то есть в долгосрочную аренду, а не в собственность, — например, с арендой до 2045 года. Это проверяют до покупки. В Кароне у пляжа и вдоль улицы Патак — в основном небольшие комплексы и отели, новые кондоминиумы строят на склонах. Среди вилл встречаются оформленные на тайскую компанию — такой вариант требует отдельной проверки юриста.

Сколько стоит

Ниже — реальные объявления: по обоим районам на ноябрь 2026 года. Это цены, которые просят продавцы, а не цены сделок, и выборка маленькая, поэтому смотрите на порядок цифр, а не на точные суммы.

Цены

Примеры объявлений на продажу

	Патонг	Карон
Квартира с одной спальней	1,8–8,9 млн бат за 34–81 м² (самая дешёвая — в leasehold): от 45 до 124 тыс. бат за м²	3,5–9,7 млн бат за 33–56 м²: от 76 до 227 тыс. бат за м²
Квартира побольше	2 спальни, 64–162 м² — 7–18 млн бат (74–133 тыс. бат за м²)	2 спальни, 60–167 м² — 6,2–15,5 млн бат (84–156 тыс. бат за м²)
Вилла	3 спальни, 180–368 м² — 12,9–55 млн бат	5 спален, 330 м² у пляжа Карон — 25 млн бат, оформлена на компанию

Цена сильно зависит от того, насколько новый дом, какой вид из окна и сколько идти до моря. Поэтому сравнивайте объекты одного типа и с одинаковой формой владения.

8. Деньги: расходы, аренда, жизнь и перепродажа

Квартиру можно сдавать, жить в ней самому или совмещать одно с другим. Сначала разберём, за что придётся платить в любом случае.

Что придётся платить

У квартиры есть обязательный ежемесячный платёж за содержание комплекса: бассейн, уборку, охрану. Например, в комплексе The Emerald Terrace в Патонге это 50 бат за м² в месяц — для квартиры 50 м² около 2,5 тысячи бат. В комплексе Karon View в Кароне в объявлении указан взнос около 9,9 тысячи бат в месяц за квартиру 155 м², это примерно 64 бата за м². Ещё при получении ключей в новостройке разово платят в резервный фонд дома. У виллы тоже могут быть общие платежи, а ещё придётся содержать бассейн и сад и платить за ремонт.

Сдавать надолго

Договор на год, арендатор платит каждый месяц и сам оплачивает свет и воду. Доход ниже, зато спокойнее: не нужно каждые несколько дней искать новых гостей.

Для примера, объявления на осень 2026 года. В Патонге: квартира 30 м² — 19,8 тысячи бат в месяц, квартира 48 м² с одной спальней в The Emerald Terrace — 28 тысяч бат; большинство квартир с одной спальней сдаются за 20–40 тысяч бат. В Кароне: квартира 74 м² с одной спальней — 33,8 тысячи бат при договоре на год, квартира 81 м² с двумя спальнями — 49 тысяч бат. Ставка сильно зависит от комплекса и сезона, поэтому реальную цену лучше смотреть по 5–10 похожим объявлениям в выбранном месте.

Сдавать посуточно

Гости приезжают на несколько дней, как в отель. За ночь платят больше, но жильё часто стоит пустым, особенно в сезон дождей. По оценке сервиса AirROI, который собирает данные Airbnb, за последний год жильё в Патонге было занято примерно 38% ночей, открытых для бронирования, в Кароне — около 40%. В Патонге около 1 500 активных объявлений на Airbnb — это третий по размеру рынок на острове.

Важно и другое: посуточная сдача квартиры по тайскому закону приравнивается к гостиничной, и без разрешения её можно вести не везде. Плюс у каждого комплекса свои правила — некоторые посуточную сдачу запрещают. Это проверяют до покупки.

Если сдавать не самому, а через управляющую компанию, она забирает часть дохода: обычно 20–30% при посуточной сдаче и 10–20% при сдаче на год. Свою комиссию берёт и площадка бронирования: у Airbnb она доходит до 15,5%. Поэтому из цены за ночь до владельца доходит заметно меньше, чем кажется по объявлениям, — до покупки попросите у управляющей компании расчёт суммы на руки.

Жить самому

В Патонге торговый центр, рынок и больница — в пределах километра от моря, многое пешком, но в центре шумно, а до международных школ около 30 минут через перевал. В Кароне пешком удобно у центра, со склонов уже ездят, а до школы BCIS в Чалонге 15–30 минут.

Из расходов, кроме взноса за содержание, главное — электричество, в основном кондиционеры. И пока вас нет, за квартирой должен кто-то присматривать: в сезон дождей её нужно проветривать и проверять на протечки. Обычно это берёт на себя управляющая компания.

Жить часть года, остальное время сдавать

Тут важно, в какие месяцы вы приезжаете. Лучше всего жильё сдаётся с ноября по апрель, а в сезон дождей, с мая по октябрь, гостей меньше. Если вы живёте здесь зимой, сдавать придётся как раз в слабые месяцы, и доход выйдет заметно ниже годового. Если приезжаете летом, а зимой сдаёте — выгоднее.

Пока вас нет, квартиру можно сдавать на несколько месяцев или посуточно. Для посуточной сдачи заранее проверьте разрешение и правила комплекса, а заселение гостей обычно поручают управляющей компании.

Перепродажа

В Патонге продавать придётся рядом с сотнями похожих небольших квартир — только на одном портале их больше двухсот — и с новыми комплексами вроде BRISA. В Кароне — рядом с новыми проектами на склонах.

9. Что выбрать под вашу цель

Выбор

Где выигрываете при разных целях

Цель	Скорее	Почему
Жить с детьми-школьниками	Скорее Карон	Из Карона до школы BCIS в Чалонге 15–30 минут. Из Патонга до международных школ около 30 минут через перевал, а центр шумный до утра.
Жить с маленькими детьми (до 7 лет)	Скорее Карон	Длинный пляж и спокойные вечера. В Патонге рядом больница и всё для быта, но шум и плотное движение.
Жить вдвоём или одному, без детей	Зависит от образа жизни	Патонг — если нужны город, рестораны и ночная жизнь в шаговой доступности. Карон — если хочется пляжного курорта, где по вечерам тише.
Жить без машины	Патонг	Торговый центр, рынок, больница и пляж — в пределах километра. В Кароне без транспорта удобно только у центра.
Жить с машиной или байком	Скорее Карон	В Патонге в сезон улицы забиты, а дорога вглубь острова одна — через перевал Патонг-Хилл. Из Карона проще ездить по югу острова.
Зимовать несколько месяцев	Зависит от вкуса	Патонг — городская жизнь, где всё рядом и работает допоздна. Карон — курорт с длинным пляжем, рынками и Катой по соседству.
Ночная жизнь	Патонг	Улица Бангла: бары и клубы официально до 4 утра. Из Карона за этим ездят в Патонг.
Тишина	Карон	Тише вдали от баров и береговой дороги. В центре Патонга музыка до утра.
Сдавать надолго	Нет явного победителя	Квартиры с одной спальней в Патонге сдают за 20–40 тысяч бат в месяц, в Кароне ставки похожие. Решает комплекс.
Сдавать посуточно	Нет явного победителя	По оценке AirROI, загрузка почти одинаковая: около 38% ночей в Патонге и 40% в Кароне. В Патонге около 1 500 объявлений.
Квартира с видом на море	Оба района	Комплексы на склонах над обеими бухтами и в бухте Калим. Проверяйте дренаж, подпорные стены и разрешения.
Минимальный бюджет	Патонг	В нашей подборке квартира с одной спальней в Патонге — от 1,8 млн бат за 40 м², и это leasehold. В Кароне — от 3,5 млн бат.

10. Как проходит покупка и что проверить

Покупка в Таиланде устроена проще, чем кажется, но участников в ней несколько: агент, юрист, банк и земельное управление. Вот как она обычно идёт по шагам.

1. Поиск: застройщик или агент

Новую квартиру покупают у застройщика — напрямую или через агента. Комиссию агенту в этом случае обычно платит застройщик, но цену и акции всё равно стоит сравнить с прямым предложением застройщика до брони. Готовое жильё у частного владельца почти всегда продаётся через агентство. Здесь комиссию обычно тоже платит продавец, чаще всего 3–5% от цены, но условия бывают разными, поэтому спросите об этом сразу.

2. Просмотр

Многие сначала смотрят объекты по видео, но выбранный дом лучше увидеть самому или отправить доверенного человека: дорога к морю, шум и соседние стройки на видео не видны. Что именно проверить на месте — в списке ниже.

3. Свой юрист

Это главный шаг, и начинается он до любых денег. Юриста нанимаете вы сами, он не должен работать на продавца или агента. Сначала он читает условия брони: кому идут деньги и в каких случаях их вернут. Потом проверяет в земельном управлении документ на землю, долги и обременения, разрешение на строительство, есть ли в доме свободная иностранная квота, и читает договор. Для виллы — ещё и договор аренды земли: срок, условия продления, что будет с домом.

4. Бронь

Когда юрист посмотрел условия, вносят небольшой задаток за бронь — продавец снимает объект с продажи, пока идёт полная проверка. Размер и условия возврата задатка прописывают в бронировании.

5. Договор и оплата

Дальше подписывают договор купли-продажи. За новостройку обычно платят частями по мере строительства, за готовое жильё — задаток при подписании и остаток при регистрации. Деньги переводят из-за границы на тайский счёт, указав в назначении платежа покупку недвижимости. Банк выдаёт справку о переводе — если квартиру оформляют по этому основанию, без неё регистрации не будет.

6. Регистрация

В земельном управлении провинции регистрируют право собственности или договор долгосрочной аренды. Приезжать самому не обязательно: это может сделать юрист по доверенности. Здесь же платят сборы: 2% от оценочной стоимости за переход права (кто платит — решает договор, часто пополам). Чаще всего продавец платит ещё налог с дохода и гербовый сбор 0,5%, а если продаёт раньше чем через пять лет после покупки — вместо гербового сбора специальный налог 3,3%. Если вы берёте землю в аренду под виллу, регистрируют договор аренды, сбор — около 1% от всей суммы аренды за срок. Исключения бывают, поэтому сумму по вашей сделке лучше заранее посчитать с юристом.

7. Ключи

После регистрации подписывают акт приёма, получают ключи и начинают платить взносы за содержание комплекса. Если планируете сдавать, на этом же этапе выбирают управляющую компанию.

Если коротко: агент ищет, юрист проверяет, банк подтверждает перевод, земельное управление регистрирует. Вся покупка готового жилья обычно укладывается в несколько недель, новостройку ждут до окончания стройки.

Проверка

До задатка

• Точный адрес и путь к морю — пешком, а не по карте.
• Участок в дождь: дренаж, высота, уклон и подпорные стены — на склонах в обоих районах и в низких кварталах Патонга.
• Для склона: нет ли выше по холму стройки или крутого откоса.
• Шум в разное время суток: бары и клубы у Банглы и плотное движение в Патонге, бары, береговая дорога и стройки на склонах в Кароне.
• Разрешена ли краткосрочная аренда в этом конкретном здании.
• Титул на землю и строение, иностранная квота, история платежей.

Логика выбора

Три шага

1. 01

   Определить цель

   Жить самим, сдавать или и то и другое: от этого зависит, какой район выигрывает.

2. 02

   Проверить адрес

   Не название района, а точку на карте: путь к пляжу, рельеф, соседние стройки.

3. 03

   Запросить цифры

   Отчёты по аренде и расходам за год по конкретному объекту, а не средние по району.

11. Какие бывают риски и чем мы можем помочь

Выбрать район можно самостоятельно: всё, о чём шла речь выше, проверяется по карте, объявлениям и разговору с продавцом. Сложнее с конкретным объектом и документами. Вот с чем покупатели на Пхукете сталкиваются чаще всего:

• Земля «на тайскую компанию». Чтобы иностранец мог владеть землёй под виллой, иногда предлагают оформить её на тайскую компанию, где тайские совладельцы — только для вида. Закон это запрещает, и такую собственность можно потерять.
• Земля с неполным документом. Документы на землю в Таиланде бывают разные, и полное право собственности даёт не каждый. На холмах встречаются участки, где строить было нельзя вовсе.
• Квартира сверх квоты. Если иностранная квота в доме уже выбрана, квартиру на вас в собственность не оформят — вместо неё могут предложить аренду, не всегда говоря об этом прямо.
• Задаток не тому. Деньги переводят только по подписанному договору и только на счёт, владельца которого проверил ваш юрист.
• Обещанная доходность. «Гарантированный доход» от застройщика — это обещание конкретной компании, а не рынка. Если у компании начинаются проблемы, выплаты прекращаются.
• Задержки стройки. Новостройку оплачивают частями, и если застройщик затягивает сроки, ваши деньги заморожены. Поэтому смотрят, как он сдавал прошлые проекты.
• Посуточная сдача без разрешения. Если сдавать квартиру посуточно там, где это не разрешено, грозят штрафы, а комплекс может запретить сдачу.

Почти всё это решается одним: проверкой до того, как вы заплатите. Именно поэтому в шагах покупки главный — свой юрист.

При этом Пхукет — один из самых оживлённых рынков курортной недвижимости в Азии: сюда едут отдыхать и переезжают жить, а застройщики выводят тысячи новых квартир. Возможностей здесь много, но много и нюансов, в которых легко запутаться со стороны.

Поможем выбрать район на Пхукете

Оставьте телефон — проконсультируем бесплатно.