Камала или Патонг:
где купить недвижимость на Пхукете

1. Предыстория Камалы

Когда в Камале поселились первые жители, точно не известно. Зато известно, кто они: многие местные семьи — потомки малайцев-мусульман, переселившихся сюда с острова Лангкави и из султанатов Кедах и Келантан, сегодня это Малайзия. Поэтому в посёлке несколько мечетей и только один буддийский храм.

Название тоже старое. Сначала бухту называли «Крабала» — «глубокий залив». Со временем слово стёрлось до «Каммара», и так посёлок ещё записан в справочнике МВД Таиланда 1943 года. Потом его заменили на похожее по звучанию «Камала» — «лотос».

До туристов Камала жила тем, что давали земля и море. На склонах гор вокруг бухты сажали каучуковые деревья: из их сока делают резину, и каучук шёл на продажу. Каучук на юге Таиланда начали выращивать в начале XX века, и сегодня страна — крупнейший в мире экспортёр натурального каучука. Рядом разбивали смешанные сады — это когда в одном саду растут сразу дурианы, бананы, джекфрут, рамбутан, лонгконг и другие фрукты. Камальские дурианы до сих пор считаются местной гордостью. Рис сажали только для своей семьи и не продавали, рыбу ловили в море, воду брали из ручьёв, так что покупать почти ничего не приходилось. Олова здесь не было, и рудники обошли Камалу стороной.

Туризм пришёл поздно. В 1970-х туристы ехали на Патонг и Кату — самые известные пляжи острова южнее, а Камала оставалась посёлком. Первым большим событием стало открытие в 1999 году FantaSea — вечернего тематического парка с большим шоу, ради которого в Камалу стали приезжать со всего острова.

Цунами 2004 года ударило по Камале сильнее, чем по большинству пляжей острова: вода поднялась до пяти метров и разрушила больше двухсот домов у моря. Деревня в глубине уцелела, и уже через девять месяцев почти все гостиницы снова работали.

Дальше туризм наслоился на деревню, а не заменил её. Рисовые поля ушли под дома, на скалистом мысе у Камалы выросла «Миля миллионеров» — так называют полосу дорогих вилл с видом на море, а в 2022 году рядом с FantaSea открылся второй большой вечерний парк, Carnival Magic, с шоу и световыми инсталляциями.

2. Предыстория Патонга

Название складывается из двух тайских слов: «па» — лес, «тонг» — банановый лист, в который здесь заворачивают еду. Ещё полвека назад на месте города стояла рыбацкая деревня у бухты, а вокруг росли кокосовые пальмы и бананы.

Добраться сюда было трудно. Грунтовую дорогу через холм к побережью проложили только в 1940-х, а электричество провели в 1979 году.

Туристы оказались здесь раньше электричества. Первыми были бэкпекеры, они снимали простые бунгало у пляжа. В 1975 году Тони Уилер, основатель путеводителей Lonely Planet, описал Патонг как длинный белый пляж с чистой водой.

В конце 1980-х Патонг стал одним из самых известных пляжей острова у европейцев, и деревня быстро превратилась в город. За 16 лет она трижды сменила статус: в 1986 году стала санитарным округом, в 1994-м — муниципалитетом, а в 2002-м — городом. Сейчас здесь зарегистрировано около 21 тысячи жителей.

Цунами 2004 года ударило по Патонгу сильнее, чем по большинству пляжей острова. Волна поднялась примерно на 6 метров, у берега вода стояла на высоте около 2 метров. Стены домов у моря устояли, но набережную и первые этажи разрушило. Город восстановился и продолжил расти.

В 2000-х за пляжем открылся торговый центр Jungceylon — один из первых больших торговых центров на острове. До пандемии туда приходило больше 17 миллионов посетителей в год, а в 2022–2023 годах его перестроили.

Ночная жизнь так и осталась главной приметой Патонга. С 15 декабря 2023 года бары и клубы в шести зонах на улице Бангла официально работают до 4 утра.

3. Камала на карте: что где находится

Камала устроена просто: это одна бухта между двумя мысами, а посёлок стоит прямо за пляжем. Официально Камала — подрайон площадью около 19 км² из шести деревень, но почти вся жизнь собрана у бухты, а дальше от моря начинаются холмы. До Сурина отсюда около 3 километров на север, до Патонга — около 6 на юг.

От моря вглубь всё помещается на паре километров:

Пляж — около двух километров вдоль бухты. На севере отели и кафе, на юге у берега стоят лодки рыбаков.

Сразу за пляжем, в южной половине бухты — сам посёлок: рынок, мечеть, больница, супермаркеты, кафе. Всё это в пределах километра от моря, многое можно обойти пешком.

На въезде с севера, примерно в километре от центра, — вечерние шоу-парки FantaSea и Carnival Magic. В дни представлений здесь оживлённо и плотнее движение.

На холмах за посёлком, в 1,5–2 километрах от моря, — виллы с видом на бухту. Отсюда до пляжа и магазинов уже ездят, а не ходят.

На мысах по краям бухты — дорогие виллы и отели: на севере мыс Лаем Синг в сторону Сурина, на юге мыс по дороге на Патонг.

Деревня здесь никуда не делась — туризм вырос вокруг неё. Поэтому местные семьи и приезжие живут бок о бок: у моря отели и кафе, через дорогу рынок и мечеть, а дорогое жильё поднялось на холмы и мысы. Таких домов здесь много: в исследовании аналитиков C9 Hotelworks 2024 года Камала первая на острове по числу люксовых резиденций. А вот нового жилья строят мало: по оценке C9 Hotelworks на ноябрь 2025 года, в Камале продаётся около 5% новых квартир и домов острова.

В жизни это значит, что всё рядом: пляж, магазины, рынок и больница — в пределах километра. Вокруг живут местные, и призыв к молитве с мечети здесь часть обычного дня. Главное, о чём стоит помнить покупателю, — первая линия: в 2004 году цунами сильнее всего ударило именно по ней.

Словарик

Что значат названия в объявлениях

Название	Что это на самом деле
Kamala, Kammala	Одно место, второе написание встречается в объявлениях и сервисах аналитики, причём иногда с другими цифрами.
Тамбон Камала	Административный подрайон района Кату, куда входит и Патонг.
FantaSea, Carnival Magic	Вечерние шоу-парки на въезде. От них трафик и шум в дни представлений.

4. Патонг на карте: что где находится

Патонг — большая бухта с пляжем около 2,9 километра, и со всех сторон её окружают холмы. Официально это город площадью около 16 км² в районе Кату (Kathu). До Карона на юг около 5 километров по прямой, дорога идёт вдоль моря через мыс; до Камалы на север — около 6, до Пхукет-Тауна, главного города острова, — около 10.

От моря вглубь город устроен так:

У воды — пляж Патонг и пляжная улица Тавивонг вдоль него: отели, кафе, массаж, прокат лежаков.

Центр — в пределах километра от моря. Отсюда от пляжа вглубь уходит улица Бангла, главная ночная улица острова. Чуть дальше — торговый центр Jungceylon с супермаркетом Big C, рынок Банзаан и больница Патонга.

Дальше от моря — улица Рат-У-Тхит 200 Пи и переулки за ней. Здесь меньше отелей и больше жилых домов и кондоминиумов, а примерно в 1,5 километра от пляжа стоит главный храм города, Ват Патонг.

Склоны — на холмах вокруг бухты виллы и кондоминиумы с видом на море. Отсюда в центр и к пляжу спускаются на байке или машине.

По краям — на севере маленькая бухта Калим с кондоминиумами на склоне, на юге за мысом — пляж Три Транг с отелями.

Центр Патонга плоский, и по нему удобно ходить пешком: от пляжа до Jungceylon около 10 минут. Но улицы узкие, а в сезон забиты машинами и байками. Вглубь острова из города ведёт одна дорога — горный перевал Патонг-Хилл в Кату и Пхукет-Таун: крутой подъём с серпантином.

Словарик

Что значат названия в объявлениях

Название	Что это на самом деле
Patong	Город и пляж. Патонг входит в район Кату, поэтому в объявлениях адрес часто пишут как «Kathu».
Kathu-Patong	Так часто называют проекты по другую сторону перевала, в самом Кату. До пляжа оттуда около 30 минут по горной дороге.
Kalim	Маленькая бухта на северном краю Патонга. Тише центра, кондоминиумы стоят на склоне.
Bangla Road	Ночная улица в центре. Квартира рядом с ней — это музыка до утра.

5. Один день в Камале и в Патонге

Пройдём обычный день в обоих районах — от дороги к морю утром до тишины ночью.

Утро: дорога к морю

Камала. Из посёлка к морю идут пешком: он стоит прямо за пляжем, а равнинную часть легко обойти. Отдыхающие советуют центр и север пляжа — там деревья дают тень. Неудобство одно: главная дорога. Тротуаров на ней почти нет, и переходить её с детьми неуютно.

Патонг. Из центра до пляжа 5–10 минут пешком. Пляж широкий и длинный: утром на нём спокойно, к обеду людно, вдоль воды катаются на водных мотоциклах и летают на парашютах за катером. Со склонов спускаются на байке или машине.

Дети: сад и школа

Камала. Есть англоязычный сад Shining Stars для детей от 2 до 7 лет, 190–210 тысяч бат в год с питанием. Школы в Камале только тайские государственные, международной нет, так что после сада ребёнка придётся возить в другой район.

Патонг. В самом городе — муниципальные детские сады и тайская муниципальная школа. Международных школ в Патонге нет. Ближайшие — в соседнем районе Кату (Kathu) и в Пхукет-Тауне, туда ведёт одна горная дорога через перевал Патонг-Хилл, до Кату около 30 минут.

Дела: магазины, рынок, врач

Камала. Супермаркет Big C, рынок, клиника (каждый день с 9 до 20) и больница — в пределах километра от моря. Многое делается пешком.

Патонг. Всё повседневное — в пределах километра от моря: торговый центр Jungceylon с супермаркетом Big C, рынок Банзаан, мини-маркеты почти на каждой улице и частные клиники. В городе есть своя государственная больница, она в первую очередь принимает экстренных пациентов. Крупные частные больницы — в Пхукет-Тауне, дорога туда идёт через тот же перевал.

Поездки по острову

Камала. Автобус Phuket Smart Bus из аэропорта останавливается прямо в посёлке: у пляжа, у FantaSea и у Big C, билет 100 бат. До Сурина несколько минут на байке. Медленнее всего дорога на юг: на серпантине к Патонгу бывают пробки.

Патонг. Автобус Phuket Smart Bus из аэропорта идёт вдоль побережья и проходит через Патонг, билет 100 бат. В Кату и Пхукет-Таун едут через перевал Патонг-Хилл: дорога крутая, с серпантином, до Кату около 30 минут. Тоннель под перевалом планируют открыть в 2031 году, но проект ещё проходит согласование.

Вечер

Камала. Вечер проходит у воды: вдоль пляжа кафе, массаж, ночной рынок с дешёвой едой, и закат над бухтой. В дни представлений оживлённо у FantaSea и Carnival Magic. Заведения у пляжа закрываются около одиннадцати, бары на главной дороге — к полуночи.

Патонг. Вечером город оживает сильнее, чем днём: улица Бангла, бары, клубы, шоу, ночные рынки, рестораны вдоль пляжа. На Бангле бары официально работают до 4 утра.

Ночь и тишина

Камала. Вдали от баров по вечерам тихо — это повторяют многие. Шумят стройки и мопеды, а с мечети пять раз в сутки звучит призыв к молитве — первый ещё до рассвета, около пяти утра.

Патонг. В центре и у Банглы громкая музыка до утра. Тише в переулках дальше от моря, на склонах и в бухте Калим. Днём и вечером улицы забиты машинами и байками.

А в сезон дождей

Камала. С конца мая начинаются ливни, и улицы посёлка подтапливает. С июня по октябрь на пляже сильные отбойные течения и красные флаги. В это время заметнее и стоки из каналов, которые выходят к морю. Зато жизнь не останавливается: многие рестораны работают круглый год, потому что здесь живёт много местных и экспатов.

Патонг. Город стоит в чаше между холмами, и в ливни вода с них стекает вниз, на улицы. В октябре 2026 года после затяжных дождей потоки принесли в жилые кварталы и на торговые улицы камни и грязь, повредили дома, магазины и машины. С мая по октябрь на пляже сильные течения и красные флаги.

Коротко

Один день: сравнение

	Камала	Патонг
До моря	Из посёлка пешком, пляж сразу за домами	Из центра 5–10 минут пешком; со склонов — на транспорте
Дети	Сад для 2–7 лет и тайские школы; международной нет	Тайские муниципальные сады и школа; международные — в Кату и городе, за перевалом
Магазины и врач	В пределах километра от моря; многое пешком	Jungceylon, Big C, рынок Банзаан и больница — в пределах километра
Транспорт	Автобус останавливается в посёлке; пробки на пути к Патонгу	Автобус по побережью; в Кату и город — через перевал, около 30 минут
Вечер	Набережная, ночной рынок, шоу-парки; бары до полуночи	Бангла, бары и клубы до 4 утра, рестораны у пляжа
Шум	Тихо вдали от баров; стройки, мопеды, мечеть	В центре музыка до утра; плотное движение
Сезон дождей	Подтопления улиц, течения, стоки из каналов	Вода и грязь с холмов, подтопления улиц, течения

6. Куда движутся районы

Если вспомнить, откуда взялись оба района, станет понятно и то, как они растут сейчас. Камала растёт отдельными проектами, а Патонг почти целиком застроен и ждёт тоннель в Кату.

Камала растёт точечно

В Камале свободной ровной земли почти нет: бухту занимает посёлок, а за ним сразу начинаются холмы. Поэтому новое здесь появляется отдельными проектами, а не целыми кварталами. По оценке C9 Hotelworks на ноябрь 2025 года, в Камале в продаже было 2 132 новых квартиры и дома — около 5% нового жилья острова. Самый крупный свежий проект — комплекс THE TITLE Vivana Kamala стоимостью 2 миллиарда бат, его запустили в начале 2026 года.

Дорогое жильё уходит на холмы и мысы, где строят виллы с видом на море, а посёлок внизу остаётся посёлком. Для покупателя это значит, что выбор нового жилья узкий, а соседей-новостроек меньше. Но и здесь новые очереди добавляют конкурентов, когда дело доходит до аренды.

Патонг ждёт тоннель

Главная перемена для Патонга — тоннель под перевалом Патонг-Хилл в Кату. По графику, который правительство объявило в сентябре 2026 года, проект отправят на одобрение кабинету министров в декабре 2026-го, стройка начнётся в октябре 2027-го, а открыть тоннель планируют в октябре 2031-го. Дорога из Кату в Патонг займёт около 5 минут вместо 30. Сроки уже не раз сдвигали, поэтому при покупке на тоннель пока не рассчитывайте.

Новые дома строят в глубине города и на склонах. Самый заметный проект — BRISA Patong от Sansiri, одного из крупнейших застройщиков Таиланда: три восьмиэтажных корпуса на 389 квартир сразу за Jungceylon, около 900 метров от пляжа. Около 70% квартир — с одной спальней, 30–34 м². Бронирование открывается 25 ноября 2026 года, цены — от 3,9 млн бат.

Для покупателя это значит, что в центре прибавится небольших квартир, рассчитанных на сдачу. Выбор станет шире, но и конкурентов за туристов-арендаторов будет больше.

7. Что здесь продаётся

В обоих районах продают, по сути, две вещи: квартиры и виллы. Разница между ними не только в размере, но и в том, что именно вы получаете в собственность.

Квартира

Квартира продаётся в жилом комплексе — в Таиланде такой дом называют кондоминиумом. Обычно у комплекса общий бассейн, спортзал и охрана, а за порядком следит управляющая компания.

Квартиру иностранец может оформить на себя полностью, навсегда — это называется freehold. Главных условий обычно два. Первое: в одном доме иностранцам может принадлежать не больше 49% площади всех квартир, поэтому до покупки проверяют, осталась ли иностранная квота. Второе: деньги на покупку приходят из-за границы, и банк выдаёт об этом справку. Есть и другие законные основания — например, вид на жительство в Таиланде, — но большинство покупателей идут этим путём.

Вилла

Вилла — это отдельный дом с участком, обычно со своим бассейном. Здесь сложнее: землю иностранец в Таиланде, как правило, купить на себя не может. Поэтому чаще всего землю берут в долгосрочную аренду, обычно на 30 лет, — это называется leasehold, — а сам дом оформляют отдельно. Продление аренды после 30 лет закон не гарантирует, его прописывают в договоре.

Если коротко: квартиру иностранец обычно берёт в собственность, иногда в долгую аренду; виллу — как дом в собственности плюс долгая аренда земли. Это не хуже и не лучше, но документы виллы нужно проверять внимательнее.

Где что продаётся

В Камале квартиры есть и у пляжа, и на склонах, а виллы — на холмах и мысах. В Патонге продают в основном квартиры: в старых и новых комплексах в центре и в глубине города, с видом — на склонах и в бухте Калим. Часть квартир в Патонге продаётся в leasehold, то есть в долгосрочную аренду, а не в собственность, — например, с арендой до 2045 года. Это проверяют до покупки.

Сколько стоит

Ниже — реальные объявления: по Камале на начало октября, по Патонгу на ноябрь 2026 года. Это цены, которые просят продавцы, а не цены сделок, и выборка маленькая, поэтому смотрите на порядок цифр, а не на точные суммы.

Цены

Примеры объявлений на продажу

	Камала	Патонг
Квартира с одной спальней	5,2–13,6 млн бат за 27–59 м²: от 194 до 230 тыс. бат за м²	1,8–8,9 млн бат за 34–81 м² (самая дешёвая — в leasehold): от 45 до 124 тыс. бат за м²
Квартира побольше	2 спальни, 91 м² — 7,9 млн бат (86 тыс. бат за м²)	2 спальни, 64–162 м² — 7–18 млн бат (74–133 тыс. бат за м²)
Вилла	3 спальни, 250 м² — 12,9 млн бат	3 спальни, 180–368 м² — 12,9–55 млн бат

Цена сильно зависит от того, насколько новый дом, какой вид из окна и сколько идти до моря. Поэтому сравнивайте объекты одного типа и с одинаковой формой владения.

8. Деньги: расходы, аренда, жизнь и перепродажа

Квартиру можно сдавать, жить в ней самому или совмещать одно с другим. Сначала разберём, за что придётся платить в любом случае.

Что придётся платить

У квартиры есть обязательный ежемесячный платёж за содержание комплекса: бассейн, уборку, охрану. Например, в новых комплексах The Title в Камале это 85 бат за м² в месяц — для квартиры 50 м² около 4 тысяч бат. В комплексе The Emerald Terrace в Патонге — 50 бат за м², для такой же квартиры около 2,5 тысячи бат. Ещё при получении ключей в новостройке разово платят в резервный фонд дома. У виллы тоже могут быть общие платежи, а ещё придётся содержать бассейн и сад и платить за ремонт.

Сдавать надолго

Договор на год, арендатор платит каждый месяц и сам оплачивает свет и воду. Доход ниже, зато спокойнее: не нужно каждые несколько дней искать новых гостей.

Для примера, объявления осенью 2026 года. В Патонге: квартира 30 м² — 19,8 тысячи бат в месяц, квартира 48 м² с одной спальней в The Emerald Terrace — 28 тысяч бат; большинство квартир с одной спальней сдаются за 20–40 тысяч бат. Ставка сильно зависит от комплекса и сезона, поэтому реальную цену лучше смотреть по 5–10 похожим объявлениям в выбранном месте.

Сдавать посуточно

Гости приезжают на несколько дней, как в отель. За ночь платят больше, но жильё часто стоит пустым, особенно в сезон дождей. По оценке сервиса AirROI, который собирает данные Airbnb, за последний год жильё в Камале было занято примерно 40% ночей, открытых для бронирования, в Патонге — около 38%. В Патонге около 1 500 активных объявлений — это третий по размеру рынок Airbnb на острове.

Важно и другое: посуточная сдача квартиры по тайскому закону приравнивается к гостиничной, и без разрешения её можно вести не везде. Плюс у каждого комплекса свои правила — некоторые посуточную сдачу запрещают. Это проверяют до покупки.

Если сдавать не самому, а через управляющую компанию, она забирает часть дохода: обычно 20–30% при посуточной сдаче и 10–20% при сдаче на год. Свою комиссию берёт и площадка бронирования: у Airbnb она доходит до 15,5%. Поэтому из цены за ночь до владельца доходит заметно меньше, чем кажется по объявлениям, — до покупки попросите у управляющей компании расчёт суммы на руки.

Жить самому

В Камале всё в пределах километра от моря и многое пешком, есть сад для детей 2–7 лет, а вдали от баров по вечерам тихо. В Патонге тоже всё рядом, вплоть до торгового центра и больницы, но в центре шумно до утра. За международной школой из обоих районов придётся ездить.

Из расходов, кроме взноса за содержание, главное — электричество, в основном кондиционеры. И пока вас нет, за квартирой должен кто-то присматривать: в сезон дождей её нужно проветривать и проверять на протечки. Обычно это берёт на себя управляющая компания.

Жить часть года, остальное время сдавать

Тут важно, в какие месяцы вы приезжаете. Лучше всего жильё сдаётся с ноября по апрель, а в сезон дождей, с мая по октябрь, гостей меньше. Если вы живёте здесь зимой, сдавать придётся как раз в слабые месяцы, и доход выйдет заметно ниже годового. Если приезжаете летом, а зимой сдаёте — выгоднее.

Пока вас нет, квартиру можно сдавать на несколько месяцев или посуточно. Для посуточной сдачи заранее проверьте разрешение и правила комплекса, а заселение гостей обычно поручают управляющей компании.

Перепродажа

В Камале новых квартир в продаже немного. В Патонге продавать придётся рядом с сотнями похожих небольших квартир — только на одном портале их больше двухсот — и с новыми комплексами вроде BRISA.

9. Что выбрать под вашу цель

Выбор

Где выигрываете при разных целях

Цель	Скорее	Почему
Жить с детьми-школьниками	Нет явного победителя	Международной школы нет ни в одном из районов. Из Патонга до школ в Кату около 30 минут через перевал, из Камалы тоже придётся ездить в другой район.
Жить с маленькими детьми (до 7 лет)	Камала	Сад Shining Stars, клиника, магазины и пляж в пределах километра, а вечера тише.
Жить вдвоём или одному, без детей	Зависит от образа жизни	Камала — если хочется жить в посёлке у моря. Патонг — если нужны город, рестораны и ночная жизнь в шаговой доступности.
Жить без машины	Оба района	В обоих всё повседневное в пределах километра и останавливается автобус. В Патонге выбор шире: торговый центр и государственная больница.
Жить с машиной или байком	Скорее Камала	Отсюда удобнее ездить на север острова и в аэропорт. В Патонге в сезон улицы забиты, а вглубь острова одна дорога — через перевал.
Зимовать несколько месяцев	Зависит от вкуса	Камала — посёлок с местным ритмом. Патонг — городская жизнь, где всё работает допоздна.
Ночная жизнь	Патонг	Бары и клубы на Бангле официально работают до 4 утра. Из Камалы до них около шести километров.
Тишина	Камала, но не у баров	Вдали от баров тихо, но мечеть пять раз в сутки, первый призыв около пяти утра. В центре Патонга музыка до утра.
Сдавать надолго	Нет явного победителя	Ставки зависят от комплекса. Тот, кому нужно всё пешком, найдёт это в обоих районах.
Сдавать посуточно	Нет явного победителя	По оценке AirROI, загрузка близкая: около 40% ночей в Камале и 38% в Патонге. В Патонге около 1 500 объявлений.
Вилла с видом на море	Камала	Виллы на холмах и мысах над бухтой; в исследовании C9 Hotelworks 2024 года Камала первая на острове по числу люксовых резиденций.
Минимальный бюджет	Патонг	В нашей подборке квартира с одной спальней в Патонге — от 1,8 млн бат за 40 м², и это leasehold. В Камале — от 5,2 млн бат.

10. Как проходит покупка и что проверить

Покупка в Таиланде устроена проще, чем кажется, но участников в ней несколько: агент, юрист, банк и земельное управление. Вот как она обычно идёт по шагам.

1. Поиск: застройщик или агент

Новую квартиру покупают у застройщика — напрямую или через агента. Комиссию агенту в этом случае обычно платит застройщик, но цену и акции всё равно стоит сравнить с прямым предложением застройщика до брони. Готовое жильё у частного владельца почти всегда продаётся через агентство. Здесь комиссию обычно тоже платит продавец, чаще всего 3–5% от цены, но условия бывают разными, поэтому спросите об этом сразу.

2. Просмотр

Многие сначала смотрят объекты по видео, но выбранный дом лучше увидеть самому или отправить доверенного человека: дорога к морю, шум и соседние стройки на видео не видны. Что именно проверить на месте — в списке ниже.

3. Свой юрист

Это главный шаг, и начинается он до любых денег. Юриста нанимаете вы сами, он не должен работать на продавца или агента. Сначала он читает условия брони: кому идут деньги и в каких случаях их вернут. Потом проверяет в земельном управлении документ на землю, долги и обременения, разрешение на строительство, есть ли в доме свободная иностранная квота, и читает договор. Для виллы — ещё и договор аренды земли: срок, условия продления, что будет с домом.

4. Бронь

Когда юрист посмотрел условия, вносят небольшой задаток за бронь — продавец снимает объект с продажи, пока идёт полная проверка. Размер и условия возврата задатка прописывают в бронировании.

5. Договор и оплата

Дальше подписывают договор купли-продажи. За новостройку обычно платят частями по мере строительства, за готовое жильё — задаток при подписании и остаток при регистрации. Деньги переводят из-за границы на тайский счёт, указав в назначении платежа покупку недвижимости. Банк выдаёт справку о переводе — если квартиру оформляют по этому основанию, без неё регистрации не будет.

6. Регистрация

В земельном управлении провинции регистрируют право собственности или договор долгосрочной аренды. Приезжать самому не обязательно: это может сделать юрист по доверенности. Здесь же платят сборы: 2% от оценочной стоимости за переход права (кто платит — решает договор, часто пополам). Чаще всего продавец платит ещё налог с дохода и гербовый сбор 0,5%, а если продаёт раньше чем через пять лет после покупки — вместо гербового сбора специальный налог 3,3%. Если вы берёте землю в аренду под виллу, регистрируют договор аренды, сбор — около 1% от всей суммы аренды за срок. Исключения бывают, поэтому сумму по вашей сделке лучше заранее посчитать с юристом.

7. Ключи

После регистрации подписывают акт приёма, получают ключи и начинают платить взносы за содержание комплекса. Если планируете сдавать, на этом же этапе выбирают управляющую компанию.

Если коротко: агент ищет, юрист проверяет, банк подтверждает перевод, земельное управление регистрирует. Вся покупка готового жилья обычно укладывается в несколько недель, новостройку ждут до окончания стройки.

Проверка

До задатка

• Точный адрес и путь к морю — пешком, а не по карте.
• Участок в дождь: дренаж, высота, уклон и подпорные стены — на холмах Камалы и в низких кварталах Патонга.
• Для склона: нет ли выше по холму стройки или крутого откоса.
• Шум в разное время суток: шоу-парки и мечеть в Камале, бары и клубы у Банглы и плотное движение в Патонге.
• Разрешена ли краткосрочная аренда в этом конкретном здании.
• Титул на землю и строение, иностранная квота, история платежей.

Логика выбора

Три шага

1. 01

   Определить цель

   Жить самим, сдавать или и то и другое: от этого зависит, какой район выигрывает.

2. 02

   Проверить адрес

   Не название района, а точку на карте: путь к пляжу, рельеф, соседние стройки.

3. 03

   Запросить цифры

   Отчёты по аренде и расходам за год по конкретному объекту, а не средние по району.

11. Какие бывают риски и чем мы можем помочь

Выбрать район можно самостоятельно: всё, о чём шла речь выше, проверяется по карте, объявлениям и разговору с продавцом. Сложнее с конкретным объектом и документами. Вот с чем покупатели на Пхукете сталкиваются чаще всего:

• Земля «на тайскую компанию». Чтобы иностранец мог владеть землёй под виллой, иногда предлагают оформить её на тайскую компанию, где тайские совладельцы — только для вида. Закон это запрещает, и такую собственность можно потерять.
• Земля с неполным документом. Документы на землю в Таиланде бывают разные, и полное право собственности даёт не каждый. На холмах встречаются участки, где строить было нельзя вовсе.
• Квартира сверх квоты. Если иностранная квота в доме уже выбрана, квартиру на вас в собственность не оформят — вместо неё могут предложить аренду, не всегда говоря об этом прямо.
• Задаток не тому. Деньги переводят только по подписанному договору и только на счёт, владельца которого проверил ваш юрист.
• Обещанная доходность. «Гарантированный доход» от застройщика — это обещание конкретной компании, а не рынка. Если у компании начинаются проблемы, выплаты прекращаются.
• Задержки стройки. Новостройку оплачивают частями, и если застройщик затягивает сроки, ваши деньги заморожены. Поэтому смотрят, как он сдавал прошлые проекты.
• Посуточная сдача без разрешения. Если сдавать квартиру посуточно там, где это не разрешено, грозят штрафы, а комплекс может запретить сдачу.

Почти всё это решается одним: проверкой до того, как вы заплатите. Именно поэтому в шагах покупки главный — свой юрист.

При этом Пхукет — один из самых оживлённых рынков курортной недвижимости в Азии: сюда едут отдыхать и переезжают жить, а застройщики выводят тысячи новых квартир. Возможностей здесь много, но много и нюансов, в которых легко запутаться со стороны.

Поможем выбрать район на Пхукете

Оставьте телефон — проконсультируем бесплатно.