Банг Тао или Патонг:
где купить недвижимость на Пхукете

1. Предыстория Банг Тао

Сорок лет назад на месте нынешнего курортного комплекса Laguna Phuket был заброшенный оловянный рудник. Олово было главным богатством Пхукета: его плавили здесь же, на острове, и продавали за границу.

К 1984 году добыча здесь прекратилась, оставив после себя «лунный пейзаж» из песка и карьеров с водой. Экспертная группа ООН, которая оценивала остров для туризма, по рассказам, списала эту землю как слишком повреждённую, чтобы её вообще можно было осваивать.

А через год рухнул и весь оловянный рынок. В октябре 1985 года обанкротилась международная система, которая поддерживала цены на олово, и они упали больше чем вдвое. Добыча перестала окупаться, рудники закрывались один за другим: с 1983 по 1988 год их число в Таиланде сократилось с 735 до 171. Пхукет к тому времени уже понемногу переходил на туризм, и крах олова этот поворот только ускорил.

В 1984 году этот участок купил сингапурский предприниматель Хо Квон Пин и решил построить на 222 гектарах бывшего рудника курорт — будущий Laguna Phuket. С этого проекта началась его гостиничная группа Banyan Tree.

Землю несколько лет очищали, посадили больше 7 000 деревьев, а ямы, оставшиеся от карьеров, превратили в цепь лагун, которые и дали комплексу имя. Позже проект получил международную экологическую премию за восстановление токсичного участка.

В 1987 году открылся первый отель, Dusit Laguna, в 1991–1992 годах к нему добавились ещё два и поле для гольфа, а в 1994-м — первый курорт самой Banyan Tree. Сегодня в Laguna шесть отелей, жилые кварталы и поле для гольфа, и всё это развивается как единая территория с общим управлением.

Интересно, что у Банг Тао есть и своя исконная деревня — мусульманский посёлок Бан Банг Тао между пляжами Сурин и Банг Тао. Раньше здесь ловили рыбу, теперь многие работают в туризме.

26 декабря 2004 года у берегов Суматры произошло одно из сильнейших землетрясений в истории. Оно подняло волну, которая обрушилась на побережья Индийского океана: в 14 странах погибли около 230 тысяч человек, в Таиланде сильнее всего пострадали Као Лак и пляжи Пхукета. Банг Тао задело слабее, чем соседей: через месяц из 1 854 гостиничных номеров на шестикилометровом пляже не работали меньше пятой части.

Многие связывают это с тем, что после цунами о Пхукете узнал весь мир: уже через несколько лет на острове начался бум недвижимости. В Банг Тао всё чаще стали покупать собственное жильё: рядом с отелями выросли виллы и жилые комплексы, а за ними пришли магазины, рестораны и торговые центры. С 2004 по 2024 год земля у пляжа Банг Тао подорожала примерно в 10 раз — больше почти всех побережий острова. Так курорт постепенно стал районом, где не только отдыхают, но и живут, и в этом виде Банг Тао существует до сих пор.

2. Предыстория Патонга

Название складывается из двух тайских слов: «па» — лес, «тонг» — банановый лист, в который здесь заворачивают еду. Ещё полвека назад на месте города стояла рыбацкая деревня у бухты, а вокруг росли кокосовые пальмы и бананы.

Добраться сюда было трудно. Грунтовую дорогу через холм к побережью проложили только в 1940-х, а электричество провели в 1979 году.

Туристы оказались здесь раньше электричества. Первыми были бэкпекеры, они снимали простые бунгало у пляжа. В 1975 году Тони Уилер, основатель путеводителей Lonely Planet, описал Патонг как длинный белый пляж с чистой водой.

В конце 1980-х Патонг стал одним из самых известных пляжей острова у европейцев, и деревня быстро превратилась в город. За 16 лет она трижды сменила статус: в 1986 году стала санитарным округом, в 1994-м — муниципалитетом, а в 2002-м — городом. Сейчас здесь зарегистрировано около 21 тысячи жителей.

Цунами 2004 года ударило по Патонгу сильнее, чем по большинству пляжей острова. Волна поднялась примерно на 6 метров, у берега вода стояла на высоте около 2 метров. Стены домов у моря устояли, но набережную и первые этажи разрушило. Город восстановился и продолжил расти.

В 2000-х за пляжем открылся торговый центр Jungceylon — один из первых больших торговых центров на острове. До пандемии туда приходило больше 17 миллионов посетителей в год, а в 2022–2023 годах его перестроили.

Ночная жизнь так и осталась главной приметой Патонга. С 15 декабря 2023 года бары и клубы в шести зонах на улице Бангла официально работают до 4 утра.

3. Банг Тао на карте: что где находится

Банг Тао — не город и не посёлок с одним центром, а длинная полоса вдоль залива на западном берегу Пхукета. Проще всего представить её как прямоугольник примерно 6 на 10 километров: с запада море, с востока холмы, на юге пляж Сурин, на севере пляж Лаян. Официально это подрайон Чонг Тале, а Банг Тао — только название пляжа, но в объявлениях так называют любую часть подрайона.

Сам пляж тянется примерно на 6 километров, это один из самых длинных пляжей острова, и вдоль него можно пройти пешком из конца в конец. От моря вглубь район устроен полосами:

У воды — отели почти по всей длине пляжа.

За отелями, в центре залива — Laguna: лагуны, поле для гольфа и жилые кварталы с виллами и квартирами. До моря отсюда 1–2 километра.

На юге, ближе к Сурину — посёлок Бан Банг Тао: узкие улочки, гостевые дома, кафе и ночной рынок.

Вдоль главной дороги, в 1–2 километрах от моря — всё для повседневной жизни: торговая улица Boat Avenue с ресторанами и супермаркетом у въезда в Laguna, в 800 метрах от неё торговый центр Porto de Phuket (открыт в 2019 году), рядом школа, фруктовый рынок и супермаркеты.

Дальше вглубь, у холмов — аквапарк Blue Tree и новые жилые проекты, примерно в 3 километрах от моря.

На севере — Лаян, отдельный тихий пляж в 5 километрах от торговых центров.

Всё главное — пляж, Laguna и магазины — укладывается в 2–3 километра, но разбросано, поэтому между ними обычно ездят на машине или байке, а пешком гуляют по пляжу. Свободной земли здесь было много, поэтому и строят много: в подрайоне Чонг Тале сейчас продаётся почти половина всех новых квартир острова и строится значительная часть новых отелей Пхукета.

Словарик

Что значат названия в объявлениях

Название	Что это на самом деле
Choeng Thale, Cherngtalay, Cherng Talay	Одно и то же место: официальный подрайон (тамбон), к которому относится пляж Банг Тао.
Laguna	Частный курортный комплекс с лагунами на севере залива. Не синоним Банг Тао.
Layan	Отдельный пляж у северного мыса. В объявлениях его иногда записывают в Банг Тао.
Pasak	Жилая зона в глубине. «Bang Tao» в объявлении может означать и её.
Бан Банг Тао	Мусульманский посёлок на юге залива, ближе к Сурину.

4. Патонг на карте: что где находится

Патонг — большая бухта с пляжем около 2,9 километра, и со всех сторон её окружают холмы. Официально это город площадью около 16 км² в районе Кату (Kathu). До Карона на юг около 5 километров по прямой, дорога идёт вдоль моря через мыс; до Камалы на север — около 6, до Пхукет-Тауна, главного города острова, — около 10.

От моря вглубь город устроен так:

У воды — пляж Патонг и пляжная улица Тавивонг вдоль него: отели, кафе, массаж, прокат лежаков.

Центр — в пределах километра от моря. Отсюда от пляжа вглубь уходит улица Бангла, главная ночная улица острова. Чуть дальше — торговый центр Jungceylon с супермаркетом Big C, рынок Банзаан и больница Патонга.

Дальше от моря — улица Рат-У-Тхит 200 Пи и переулки за ней. Здесь меньше отелей и больше жилых домов и кондоминиумов, а примерно в 1,5 километра от пляжа стоит главный храм города, Ват Патонг.

Склоны — на холмах вокруг бухты виллы и кондоминиумы с видом на море. Отсюда в центр и к пляжу спускаются на байке или машине.

По краям — на севере маленькая бухта Калим с кондоминиумами на склоне, на юге за мысом — пляж Три Транг с отелями.

Центр Патонга плоский, и по нему удобно ходить пешком: от пляжа до Jungceylon около 10 минут. Но улицы узкие, а в сезон забиты машинами и байками. Вглубь острова из города ведёт одна дорога — горный перевал Патонг-Хилл в Кату и Пхукет-Таун: крутой подъём с серпантином.

Словарик

Что значат названия в объявлениях

Название	Что это на самом деле
Patong	Город и пляж. Патонг входит в район Кату, поэтому в объявлениях адрес часто пишут как «Kathu».
Kathu-Patong	Так часто называют проекты по другую сторону перевала, в самом Кату. До пляжа оттуда около 30 минут по горной дороге.
Kalim	Маленькая бухта на северном краю Патонга. Тише центра, кондоминиумы стоят на склоне.
Bangla Road	Ночная улица в центре. Квартира рядом с ней — это музыка до утра.

5. Один день в Банг Тао и в Патонге

Пройдём обычный день в обоих районах — от дороги к морю утром до тишины ночью.

Утро: дорога к морю

Банг Тао. Если вы живёте у самого пляжа или в отеле, к морю выходите пешком. Из жилых кварталов Laguna до воды уже 1–2 километра, а из новых проектов у холмов около трёх, поэтому день обычно начинается с машины или байка. Купаются чаще в южной части залива: на севере у берега коралловый риф.

Патонг. Из центра до пляжа 5–10 минут пешком. Пляж широкий и длинный: утром на нём спокойно, к обеду людно, вдоль воды катаются на водных мотоциклах и летают на парашютах за катером. Со склонов спускаются на байке или машине.

Дети: сад и школа

Банг Тао. В Чонг Тале работает международная школа HeadStart, примерно в 4 километрах от пляжа: от дошкольников до Year 9 (это 13–14 лет). Год обучения стоит от 347 до 540 тысяч бат в зависимости от возраста, школьный автобус оплачивается отдельно.

Патонг. В самом городе — муниципальные детские сады и тайская муниципальная школа. Международных школ в Патонге нет. Ближайшие — в соседнем районе Кату (Kathu) и в Пхукет-Тауне, туда ведёт одна горная дорога через перевал Патонг-Хилл, до Кату около 30 минут.

Дела: магазины, рынок, врач

Банг Тао. Всё для повседневной жизни собрано вдоль главной дороги, в 1–2 километрах от моря: Boat Avenue с ресторанами и супермаркетом, торговый центр Porto de Phuket, фруктовый рынок, Villa Market. Клиника в Laguna принимает каждый день с 9 до 18. Пешком из большинства домов сюда не ходят — едут.

Патонг. Всё повседневное — в пределах километра от моря: торговый центр Jungceylon с супермаркетом Big C, рынок Банзаан, мини-маркеты почти на каждой улице и частные клиники. В городе есть своя государственная больница, она в первую очередь принимает экстренных пациентов. Крупные частные больницы — в Пхукет-Тауне, дорога туда идёт через тот же перевал.

Поездки по острову

Банг Тао. Автобус Phuket Smart Bus идёт из аэропорта через Чонг Тале на юг, билет 100 бат. Но останавливается он только на главных дорогах, а до жилых комплексов в глубине не доходит — без своего транспорта тут сложно.

Патонг. Автобус Phuket Smart Bus из аэропорта идёт вдоль побережья и проходит через Патонг, билет 100 бат. В Кату и Пхукет-Таун едут через перевал Патонг-Хилл: дорога крутая, с серпантином, до Кату около 30 минут. Тоннель под перевалом планируют открыть в 2031 году, но проект ещё проходит согласование.

Вечер

Банг Тао. Вечером едут ужинать на Boat Avenue или в Porto de Phuket, либо в пляжные заведения у моря. Солнце садится прямо над заливом.

Патонг. Вечером город оживает сильнее, чем днём: улица Бангла, бары, клубы, шоу, ночные рынки, рестораны вдоль пляжа. На Бангле бары официально работают до 4 утра.

Ночь и тишина

Банг Тао. Тишина здесь зависит от улицы. Главный источник шума — стройки: в Чонг Тале сейчас продаётся почти половина всех новых квартир острова, и рядом с домом вполне может строиться ещё один.

Патонг. В центре и у Банглы громкая музыка до утра. Тише в переулках дальше от моря, на склонах и в бухте Калим. Днём и вечером улицы забиты машинами и байками.

А в сезон дождей

Банг Тао. С мая по октябрь идут ливни, на море волны, на пляжах вывешивают красные флаги. В сильные дожди подтапливает дороги у Boat Avenue и на развязках Бан Дон — появляются пробки.

Патонг. Город стоит в чаше между холмами, и в ливни вода с них стекает вниз, на улицы. В октябре 2026 года после затяжных дождей потоки принесли в жилые кварталы и на торговые улицы камни и грязь, повредили дома, магазины и машины. С мая по октябрь на пляже сильные течения и красные флаги.

Коротко

Один день: сравнение

	Банг Тао	Патонг
До моря	Пешком только от пляжа и отелей; из Laguna 1–2 км, от холмов около 3 км	Из центра 5–10 минут пешком; со склонов — на транспорте
Дети	Международная школа HeadStart до 13–14 лет, 347–540 тыс. бат в год	Тайские муниципальные сады и школа; международные — в Кату и городе, за перевалом
Магазины и врач	Вдоль главной дороги, в 1–2 км от моря; обычно на машине	Jungceylon, Big C, рынок Банзаан и больница — в пределах километра
Транспорт	Автобус только по главным дорогам; без машины или байка сложно	Автобус по побережью; в Кату и город — через перевал, около 30 минут
Вечер	Рестораны Boat Avenue и Porto de Phuket, пляжные заведения	Бангла, бары и клубы до 4 утра, рестораны у пляжа
Шум	Главное — стройки	В центре музыка до утра; плотное движение
Сезон дождей	Подтопления у Boat Avenue и Бан Дона, волны	Вода и грязь с холмов, подтопления улиц, течения

6. Куда движутся районы

Если вспомнить, откуда взялись оба района, станет понятно и то, как они растут сейчас. Банг Тао застраивают целыми кварталами, а Патонг почти целиком застроен и ждёт тоннель в Кату.

Банг Тао растёт вширь

Банг Тао вырос вокруг Laguna, которую крупный застройщик построил на месте рудника, и до сих пор растёт так же — большими проектами, только масштаб стал другим. По оценке аналитиков C9 Hotelworks на ноябрь 2025 года, в широкой зоне Чонг Тале в продаже было 21 625 новых квартир и домов — 48% всего нового жилья на Пхукете. Сюда же идёт значительная часть строящихся отелей острова: всего на Пхукете в работе 41 отель, больше 8 000 номеров, и аналитики называют Банг Тао и Чонг Тале одним из главных мест, где они сосредоточены. Группа Banyan, с которой начиналась Laguna, продолжает выпускать новые очереди: в 2026 году — новый корпус Bellaguna и восемь вилл Varuna.

Получается, что курорт превращается в отдельный городок, где есть всё: жильё, отели, магазины, школа. Для покупателя у этого две стороны. Выбор огромный и район развивается. Но рядом с вашим домом годами будут строить, а сдавать и потом продавать жильё придётся в окружении тысяч похожих квартир.

Патонг ждёт тоннель

Главная перемена для Патонга — тоннель под перевалом Патонг-Хилл в Кату. По графику, который правительство объявило в сентябре 2026 года, проект отправят на одобрение кабинету министров в декабре 2026-го, стройка начнётся в октябре 2027-го, а открыть тоннель планируют в октябре 2031-го. Дорога из Кату в Патонг займёт около 5 минут вместо 30. Сроки уже не раз сдвигали, поэтому при покупке на тоннель пока не рассчитывайте.

Новые дома строят в глубине города и на склонах. Самый заметный проект — BRISA Patong от Sansiri, одного из крупнейших застройщиков Таиланда: три восьмиэтажных корпуса на 389 квартир сразу за Jungceylon, около 900 метров от пляжа. Около 70% квартир — с одной спальней, 30–34 м². Бронирование открывается 25 ноября 2026 года, цены — от 3,9 млн бат.

Для покупателя это значит, что в центре прибавится небольших квартир, рассчитанных на сдачу. Выбор станет шире, но и конкурентов за туристов-арендаторов будет больше.

7. Что здесь продаётся

В обоих районах продают, по сути, две вещи: квартиры и виллы. Разница между ними не только в размере, но и в том, что именно вы получаете в собственность.

Квартира

Квартира продаётся в жилом комплексе — в Таиланде такой дом называют кондоминиумом. Обычно у комплекса общий бассейн, спортзал и охрана, а за порядком следит управляющая компания.

Квартиру иностранец может оформить на себя полностью, навсегда — это называется freehold. Главных условий обычно два. Первое: в одном доме иностранцам может принадлежать не больше 49% площади всех квартир, поэтому до покупки проверяют, осталась ли иностранная квота. Второе: деньги на покупку приходят из-за границы, и банк выдаёт об этом справку. Есть и другие законные основания — например, вид на жительство в Таиланде, — но большинство покупателей идут этим путём.

Вилла

Вилла — это отдельный дом с участком, обычно со своим бассейном. Здесь сложнее: землю иностранец в Таиланде, как правило, купить на себя не может. Поэтому чаще всего землю берут в долгосрочную аренду, обычно на 30 лет, — это называется leasehold, — а сам дом оформляют отдельно. Продление аренды после 30 лет закон не гарантирует, его прописывают в договоре.

Если коротко: квартиру иностранец обычно берёт в собственность, иногда в долгую аренду; виллу — как дом в собственности плюс долгая аренда земли. Это не хуже и не лучше, но документы виллы нужно проверять внимательнее.

Где что продаётся

В Банг Тао квартиры строят в основном в новых комплексах вдоль главной дороги и ближе к холмам, а в самой Laguna продают и квартиры, и виллы. Виллы есть по всему подрайону. В Патонге продают в основном квартиры: в старых и новых комплексах в центре и в глубине города, с видом — на склонах и в бухте Калим. Часть квартир в Патонге продаётся в leasehold, то есть в долгосрочную аренду, а не в собственность, — например, с арендой до 2045 года. Это проверяют до покупки.

Сколько стоит

Ниже — реальные объявления: по Банг Тао на октябрь–ноябрь, по Патонгу на ноябрь 2026 года. Это цены, которые просят продавцы, а не цены сделок, и выборка маленькая, поэтому смотрите на порядок цифр, а не на точные суммы.

Цены

Примеры объявлений на продажу

	Банг Тао	Патонг
Квартира с одной спальней	4,75–10,5 млн бат за 35–57 м²: от 131 до 214 тыс. бат за м²	1,8–8,9 млн бат за 34–81 м² (самая дешёвая — в leasehold): от 45 до 124 тыс. бат за м²
Квартира побольше	2 спальни, 62–99 м² — 7,2–18,5 млн бат (116–187 тыс. бат за м²)	2 спальни, 64–162 м² — 7–18 млн бат (74–133 тыс. бат за м²)
Вилла	3 спальни, 285–412 м² — 27,7–29,2 млн бат	3 спальни, 180–368 м² — 12,9–55 млн бат

Цена сильно зависит от того, насколько новый дом, какой вид из окна и сколько идти до моря. Поэтому сравнивайте объекты одного типа и с одинаковой формой владения.

8. Деньги: расходы, аренда, жизнь и перепродажа

Квартиру можно сдавать, жить в ней самому или совмещать одно с другим. Сначала разберём, за что придётся платить в любом случае.

Что придётся платить

У квартиры есть обязательный ежемесячный платёж за содержание комплекса: бассейн, уборку, охрану. Например, в новых комплексах The Title в Банг Тао это 75 бат за м² в месяц — для квартиры 50 м² около 4 тысяч бат. В комплексе The Emerald Terrace в Патонге — 50 бат за м², для такой же квартиры около 2,5 тысячи бат. Ещё при получении ключей в новостройке разово платят в резервный фонд дома. У виллы тоже могут быть общие платежи, а ещё придётся содержать бассейн и сад и платить за ремонт.

Сдавать надолго

Договор на год, арендатор платит каждый месяц и сам оплачивает свет и воду. Доход ниже, зато спокойнее: не нужно каждые несколько дней искать новых гостей.

Для примера, объявления на осень 2026 года. В Банг Тао: квартира 35 м² с одной спальней — 35 тысяч бат в месяц, вилла 300 м² с тремя спальнями — 85 тысяч бат. В Патонге: квартира 30 м² — 19,8 тысячи бат в месяц, квартира 48 м² с одной спальней в The Emerald Terrace — 28 тысяч бат; большинство квартир с одной спальней сдаются за 20–40 тысяч бат. Ставка сильно зависит от комплекса и сезона, поэтому реальную цену лучше смотреть по 5–10 похожим объявлениям в выбранном месте.

Сдавать посуточно

Гости приезжают на несколько дней, как в отель. За ночь платят больше, но жильё часто стоит пустым, особенно в сезон дождей. По оценке сервиса AirROI, который собирает данные Airbnb, за последний год жильё в Чонг Тале, куда входит Банг Тао, было занято примерно 40% ночей, открытых для бронирования, в Патонге — около 38%. В Банг Тао продаются тысячи новых квартир, в Патонге около 1 500 активных объявлений на Airbnb.

Важно и другое: посуточная сдача квартиры по тайскому закону приравнивается к гостиничной, и без разрешения её можно вести не везде. Плюс у каждого комплекса свои правила — некоторые посуточную сдачу запрещают. Это проверяют до покупки.

Если сдавать не самому, а через управляющую компанию, она забирает часть дохода: обычно 20–30% при посуточной сдаче и 10–20% при сдаче на год. Свою комиссию берёт и площадка бронирования: у Airbnb она доходит до 15,5%. Поэтому из цены за ночь до владельца доходит заметно меньше, чем кажется по объявлениям, — до покупки попросите у управляющей компании расчёт суммы на руки.

Жить самому

В Банг Тао жизнь на машине или байке, зато рядом школа HeadStart, рестораны Boat Avenue и торговый центр. В Патонге торговый центр, рынок и больница в пределах километра от моря и многое пешком, но в центре шумно до утра, а до международных школ около 30 минут через перевал.

Из расходов, кроме взноса за содержание, главное — электричество, в основном кондиционеры. И пока вас нет, за квартирой должен кто-то присматривать: в сезон дождей её нужно проветривать и проверять на протечки. Обычно это берёт на себя управляющая компания.

Жить часть года, остальное время сдавать

Тут важно, в какие месяцы вы приезжаете. Лучше всего жильё сдаётся с ноября по апрель, а в сезон дождей, с мая по октябрь, гостей меньше. Если вы живёте здесь зимой, сдавать придётся как раз в слабые месяцы, и доход выйдет заметно ниже годового. Если приезжаете летом, а зимой сдаёте — выгоднее.

Пока вас нет, квартиру можно сдавать на несколько месяцев или посуточно. Для посуточной сдачи заранее проверьте разрешение и правила комплекса, а заселение гостей обычно поручают управляющей компании.

Перепродажа

В Банг Тао вы будете продавать в окружении тысяч новых квартир от застройщиков. В Патонге — рядом с сотнями похожих небольших квартир и новыми комплексами вроде BRISA.

9. Что выбрать под вашу цель

Выбор

Где выигрываете при разных целях

Цель	Скорее	Почему
Жить с детьми-школьниками	Банг Тао	Международная школа HeadStart до 13–14 лет прямо в подрайоне. Из Патонга до международных школ около 30 минут через перевал.
Жить с маленькими детьми (до 7 лет)	Скорее Банг Тао	Просторно, рядом HeadStart с дошкольными группами, вечера спокойнее. В Патонге рядом больница, но шум и плотное движение.
Жить вдвоём или одному, без детей	Зависит от образа жизни	Банг Тао — если нужны простор, гольф и рестораны Boat Avenue. Патонг — если хочется города и ночной жизни в шаговой доступности.
Жить без машины	Патонг	Торговый центр, рынок, больница и пляж — в пределах километра. В Банг Тао без машины или байка сложно.
Жить с машиной или байком	Банг Тао	Ближе аэропорт и север острова, а в большинстве частей Банг Тао и так удобнее с машиной или байком. В Патонге в сезон улицы забиты, а вглубь острова одна дорога — через перевал.
Зимовать несколько месяцев	Зависит от вкуса	Банг Тао — курорт-городок с пляжем, гольфом и ресторанами. Патонг — городская жизнь, где всё рядом и работает допоздна.
Ночная жизнь	Патонг	Бары и клубы на Бангле официально работают до 4 утра. Из Банг Тао за этим ездят в Патонг.
Тишина	Банг Тао	Главный шум здесь — стройки. В центре Патонга музыка до утра.
Сдавать надолго	Нет явного победителя	Ставки зависят от комплекса. Семья со школьником будет искать жильё в Банг Тао, рядом со школой, а тот, кому нужно всё пешком, — в Патонге.
Сдавать посуточно	Нет явного победителя	По оценке AirROI, загрузка близкая: около 40% ночей в Чонг Тале и 38% в Патонге. Решает комплекс.
Купить виллу	Банг Тао	Виллы продаются по всему подрайону и в Laguna. В Патонге в основном квартиры, виллы — только на холмах вокруг бухты.
Минимальный бюджет	Патонг	В нашей подборке квартира с одной спальней в Патонге — от 1,8 млн бат за 40 м², и это leasehold. В Банг Тао — от 4,75 млн бат.

10. Как проходит покупка и что проверить

Покупка в Таиланде устроена проще, чем кажется, но участников в ней несколько: агент, юрист, банк и земельное управление. Вот как она обычно идёт по шагам.

1. Поиск: застройщик или агент

Новую квартиру покупают у застройщика — напрямую или через агента. Комиссию агенту в этом случае обычно платит застройщик, но цену и акции всё равно стоит сравнить с прямым предложением застройщика до брони. Готовое жильё у частного владельца почти всегда продаётся через агентство. Здесь комиссию обычно тоже платит продавец, чаще всего 3–5% от цены, но условия бывают разными, поэтому спросите об этом сразу.

2. Просмотр

Многие сначала смотрят объекты по видео, но выбранный дом лучше увидеть самому или отправить доверенного человека: дорога к морю, шум и соседние стройки на видео не видны. Что именно проверить на месте — в списке ниже.

3. Свой юрист

Это главный шаг, и начинается он до любых денег. Юриста нанимаете вы сами, он не должен работать на продавца или агента. Сначала он читает условия брони: кому идут деньги и в каких случаях их вернут. Потом проверяет в земельном управлении документ на землю, долги и обременения, разрешение на строительство, есть ли в доме свободная иностранная квота, и читает договор. Для виллы — ещё и договор аренды земли: срок, условия продления, что будет с домом.

4. Бронь

Когда юрист посмотрел условия, вносят небольшой задаток за бронь — продавец снимает объект с продажи, пока идёт полная проверка. Размер и условия возврата задатка прописывают в бронировании.

5. Договор и оплата

Дальше подписывают договор купли-продажи. За новостройку обычно платят частями по мере строительства, за готовое жильё — задаток при подписании и остаток при регистрации. Деньги переводят из-за границы на тайский счёт, указав в назначении платежа покупку недвижимости. Банк выдаёт справку о переводе — если квартиру оформляют по этому основанию, без неё регистрации не будет.

6. Регистрация

В земельном управлении провинции регистрируют право собственности или договор долгосрочной аренды. Приезжать самому не обязательно: это может сделать юрист по доверенности. Здесь же платят сборы: 2% от оценочной стоимости за переход права (кто платит — решает договор, часто пополам). Чаще всего продавец платит ещё налог с дохода и гербовый сбор 0,5%, а если продаёт раньше чем через пять лет после покупки — вместо гербового сбора специальный налог 3,3%. Если вы берёте землю в аренду под виллу, регистрируют договор аренды, сбор — около 1% от всей суммы аренды за срок. Исключения бывают, поэтому сумму по вашей сделке лучше заранее посчитать с юристом.

7. Ключи

После регистрации подписывают акт приёма, получают ключи и начинают платить взносы за содержание комплекса. Если планируете сдавать, на этом же этапе выбирают управляющую компанию.

Если коротко: агент ищет, юрист проверяет, банк подтверждает перевод, земельное управление регистрирует. Вся покупка готового жилья обычно укладывается в несколько недель, новостройку ждут до окончания стройки.

Проверка

До задатка

• Точный адрес и путь к морю — пешком, а не по карте.
• Участок в дождь: дренаж и высота — в низинах Банг Тао у Boat Avenue и Бан Дона и в низких кварталах Патонга; на склонах — ещё и подпорные стены.
• Для склона: нет ли выше по холму стройки или крутого откоса.
• Шум в разное время суток: стройки в Банг Тао, бары и клубы у Банглы и плотное движение в Патонге.
• Разрешена ли краткосрочная аренда в этом конкретном здании.
• Титул на землю и строение, иностранная квота, история платежей.

Логика выбора

Три шага

1. 01

   Определить цель

   Жить самим, сдавать или и то и другое: от этого зависит, какой район выигрывает.

2. 02

   Проверить адрес

   Не название района, а точку на карте: путь к пляжу, рельеф, соседние стройки.

3. 03

   Запросить цифры

   Отчёты по аренде и расходам за год по конкретному объекту, а не средние по району.

11. Какие бывают риски и чем мы можем помочь

Выбрать район можно самостоятельно: всё, о чём шла речь выше, проверяется по карте, объявлениям и разговору с продавцом. Сложнее с конкретным объектом и документами. Вот с чем покупатели на Пхукете сталкиваются чаще всего:

• Земля «на тайскую компанию». Чтобы иностранец мог владеть землёй под виллой, иногда предлагают оформить её на тайскую компанию, где тайские совладельцы — только для вида. Закон это запрещает, и такую собственность можно потерять.
• Земля с неполным документом. Документы на землю в Таиланде бывают разные, и полное право собственности даёт не каждый. На холмах встречаются участки, где строить было нельзя вовсе.
• Квартира сверх квоты. Если иностранная квота в доме уже выбрана, квартиру на вас в собственность не оформят — вместо неё могут предложить аренду, не всегда говоря об этом прямо.
• Задаток не тому. Деньги переводят только по подписанному договору и только на счёт, владельца которого проверил ваш юрист.
• Обещанная доходность. «Гарантированный доход» от застройщика — это обещание конкретной компании, а не рынка. Если у компании начинаются проблемы, выплаты прекращаются.
• Задержки стройки. Новостройку оплачивают частями, и если застройщик затягивает сроки, ваши деньги заморожены. Поэтому смотрят, как он сдавал прошлые проекты.
• Посуточная сдача без разрешения. Если сдавать квартиру посуточно там, где это не разрешено, грозят штрафы, а комплекс может запретить сдачу.

Почти всё это решается одним: проверкой до того, как вы заплатите. Именно поэтому в шагах покупки главный — свой юрист.

При этом Пхукет — один из самых оживлённых рынков курортной недвижимости в Азии: сюда едут отдыхать и переезжают жить, а застройщики выводят тысячи новых квартир. Возможностей здесь много, но много и нюансов, в которых легко запутаться со стороны.

Поможем выбрать район на Пхукете

Оставьте телефон — проконсультируем бесплатно.