Банг Тао или Ката:
где купить недвижимость на Пхукете

1. Предыстория Банг Тао

Сорок лет назад на месте нынешнего курортного комплекса Laguna Phuket был заброшенный оловянный рудник. Олово было главным богатством Пхукета: его плавили здесь же, на острове, и продавали за границу.

К 1984 году добыча здесь прекратилась, оставив после себя «лунный пейзаж» из песка и карьеров с водой. Экспертная группа ООН, которая оценивала остров для туризма, по рассказам, списала эту землю как слишком повреждённую, чтобы её вообще можно было осваивать.

А через год рухнул и весь оловянный рынок. В октябре 1985 года обанкротилась международная система, которая поддерживала цены на олово, и они упали больше чем вдвое. Добыча перестала окупаться, рудники закрывались один за другим: с 1983 по 1988 год их число в Таиланде сократилось с 735 до 171. Пхукет к тому времени уже понемногу переходил на туризм, и крах олова этот поворот только ускорил.

В 1984 году этот участок купил сингапурский предприниматель Хо Квон Пин и решил построить на 222 гектарах бывшего рудника курорт — будущий Laguna Phuket. С этого проекта началась его гостиничная группа Banyan Tree.

Землю несколько лет очищали, посадили больше 7 000 деревьев, а ямы, оставшиеся от карьеров, превратили в цепь лагун, которые и дали комплексу имя. Позже проект получил международную экологическую премию за восстановление токсичного участка.

В 1987 году открылся первый отель, Dusit Laguna, в 1991–1992 годах к нему добавились ещё два и поле для гольфа, а в 1994-м — первый курорт самой Banyan Tree. Сегодня в Laguna шесть отелей, жилые кварталы и поле для гольфа, и всё это развивается как единая территория с общим управлением.

Интересно, что у Банг Тао есть и своя исконная деревня — мусульманский посёлок Бан Банг Тао между пляжами Сурин и Банг Тао. Раньше здесь ловили рыбу, теперь многие работают в туризме.

26 декабря 2004 года у берегов Суматры произошло одно из сильнейших землетрясений в истории. Оно подняло волну, которая обрушилась на побережья Индийского океана: в 14 странах погибли около 230 тысяч человек, в Таиланде сильнее всего пострадали Као Лак и пляжи Пхукета. Банг Тао задело слабее, чем соседей: через месяц из 1 854 гостиничных номеров на шестикилометровом пляже не работали меньше пятой части.

Многие связывают это с тем, что после цунами о Пхукете узнал весь мир: уже через несколько лет на острове начался бум недвижимости. В Банг Тао всё чаще стали покупать собственное жильё: рядом с отелями выросли виллы и жилые комплексы, а за ними пришли магазины, рестораны и торговые центры. С 2004 года земля у пляжа Банг Тао подорожала примерно в 10 раз — больше почти всех побережий острова. Так курорт постепенно стал районом, где не только отдыхают, но и живут, и в этом виде Банг Тао существует до сих пор.

2. Предыстория Каты

Ката — старая деревня. Официально это Бан Ката, вторая деревня подрайона Карон. Откуда название, точно не знают, местные рассказывают две легенды. По одной, дух-покровитель этих мест сушил рис на равнине у холма, а «сушить» по-местному звучит как «та». По другой, слово идёт от «Крата» — «рисовая бухта».

Раньше здесь были рисовые поля, пастбища и лес на холмах. Главный храм, Ват Ката, по справке самого храма построили около 1832 года.

Первые приезжие жили прямо в деревне: комнаты им сдавали местные семьи, гостиниц ещё не было. Большие отели пришли в 1980-х. Первым, в ноябре 1984 года, открылся Katathani в бухте Ката Ной — 44 бунгало. Примерно тогда же на пляже Ката появился Club Med: это был первый проект местного предпринимателя Мом Три. Свой дом он построил на холме между Катой и Ката Ной, и со временем дом вырос в отель Villa Royale. А 9 февраля 1989 года на пляже открылся отель Boathouse.

Цунами 2004 года затопило Club Med на 300 номеров и первые этажи отелей у пляжа, пострадала и Ката Ной. Но здания за первой линией почти не задело, и ни один отель не закрывался дольше нескольких недель.

Сегодня Ката известна ещё и серфингом: в сезон дождей здесь хорошие волны. В 2009 году на Кате прошёл финал первой в Таиланде международной серии соревнований Quiksilver, а в 2022-м — международный фестиваль серфинга.

Как и по всему западному берегу, новые дома на Кате поднимаются на холмы. В августе 2024 года после ночного ливня с холма у Большого Будды на переулок Патак 2 в деревне Ката сошёл оползень. Погибли 13 человек.

3. Банг Тао на карте: что где находится

Банг Тао — не город и не посёлок с одним центром, а длинная полоса вдоль залива на западном берегу Пхукета. Проще всего представить её как прямоугольник примерно 6 на 10 километров: с запада море, с востока холмы, на юге пляж Сурин, на севере пляж Лаян. Официально это подрайон Чонг Тале, а Банг Тао — только название пляжа, но в объявлениях так называют любую часть подрайона.

Сам пляж тянется примерно на 6 километров, это один из самых длинных пляжей острова, и вдоль него можно пройти пешком из конца в конец. От моря вглубь район устроен полосами:

У воды — отели почти по всей длине пляжа.

За отелями, в центре залива — Laguna: лагуны, поле для гольфа и жилые кварталы с виллами и квартирами. До моря отсюда 1–2 километра.

На юге, ближе к Сурину — посёлок Бан Банг Тао: узкие улочки, гостевые дома, кафе и ночной рынок.

Вдоль главной дороги, в 1–2 километрах от моря — всё для повседневной жизни: торговая улица Boat Avenue с ресторанами и супермаркетом у въезда в Laguna, в 800 метрах от неё торговый центр Porto de Phuket (открыт в 2019 году), рядом школа, фруктовый рынок и супермаркеты.

Дальше вглубь, у холмов — аквапарк Blue Tree и новые жилые проекты, примерно в 3 километрах от моря.

На севере — Лаян, отдельный тихий пляж в 5 километрах от торговых центров.

Всё главное — пляж, Laguna и магазины — укладывается в 2–3 километра, но разбросано, поэтому между ними обычно ездят на машине или байке, а пешком гуляют по пляжу. Свободной земли здесь было много, поэтому и строят много: в подрайоне Чонг Тале сейчас продаётся почти половина всех новых квартир острова и строится значительная часть новых отелей Пхукета.

Словарик

Что значат названия в объявлениях

Название	Что это на самом деле
Choeng Thale, Cherngtalay, Cherng Talay	Одно и то же место: официальный подрайон (тамбон), к которому относится пляж Банг Тао.
Laguna	Частный курортный комплекс с лагунами на севере залива. Не синоним Банг Тао.
Layan	Отдельный пляж у северного мыса. В объявлениях его иногда записывают в Банг Тао.
Pasak	Жилая зона в глубине. «Bang Tao» в объявлении может означать и её.
Бан Банг Тао	Мусульманский посёлок на юге залива, ближе к Сурину.

4. Ката на карте: что где находится

Ката — небольшая бухта к югу от Карона: пляж около 1,4 километра, а за мысом на юге — маленькая бухта Ката Ной, около 0,7 километра. Официально Ката — часть подрайона Карон. До Карона отсюда около 3 километров, до Чалонга — около 5, до Патонга — около 8, до Банг Тао — около 20 по прямой.

От моря вглубь район устроен так:

У воды — пляж Ката. Его середину ближе к северу занимает Club Med, по краям — другие отели и кафе. Напротив пляжа — остров Ко Пу.

Центр — у кольца, примерно в 400 метрах от моря: два рынка, ночной рынок, торговый центр Kata Night Plaza, супермаркет Lotus’s, мини-маркеты и клиники. Всё в пределах километра от пляжа.

Чуть дальше от моря, примерно в километре, — храм Ват Ката и тайская школа Baan Kata.

Склоны — на холмах вокруг бухты виллы и квартиры с видом на море. Выше всех, примерно в 2 километрах от пляжа, — Большой Будда.

На юге — за мысом тихая бухта Ката Ной с отелем Katathani, а дальше по дороге смотровая площадка Karon Viewpoint.

Ката небольшая, и по низу её легко пройти пешком: от пляжа до рынков минут десять. С холмов спускаться просто, а вот подниматься обратно тяжело — там без байка или такси не обойтись.

Словарик

Что значат названия в объявлениях

Название	Что это на самом деле
Kata	Пляж и деревня. В объявлениях адрес часто пишут как «Karon», потому что Ката входит в подрайон Карон.
Kata Noi	Отдельная маленькая бухта за мысом к югу от Каты.
Kata Palm	Остановка автобуса Phuket Smart Bus на Кате.
Big Buddha	Статуя Будды на холме над Катой и Кароном; рядом с ней склоны с виллами.

5. Один день в Банг Тао и на Кате

Карты показывают, где что стоит. Но жить — это повторять одни и те же действия каждый день. Пройдём один обычный день в обоих районах и посмотрим, где и из чего он складывается.

Утро: дорога к морю

Банг Тао. Если вы живёте у самого пляжа или в отеле, к морю выходите пешком. Из жилых кварталов Laguna до воды уже 1–2 километра, а из новых проектов у холмов около трёх, поэтому день обычно начинается с машины или байка. Купаются чаще в южной части залива: на севере у берега коралловый риф.

Ката. От центра до пляжа около 400 метров, это 5 минут пешком. С холмов спускаются на байке или машине. С мая по октябрь на Кате большие волны: в это время сюда едут серферы, а купаться стоит только там, где разрешают спасатели.

Дети: сад и школа

Банг Тао. В Чонг Тале работает международная школа HeadStart, примерно в 4 километрах от пляжа: от дошкольников до Year 9 (это 13–14 лет). Год обучения стоит от 347 до 540 тысяч бат в зависимости от возраста, школьный автобус оплачивается отдельно.

Ката. Для детей — британская школа BCIS в соседнем Чалонге, она принимает с 2 до 18 лет. Сама школа пишет, что до пляжа Ката 15–30 минут. Год обучения в 2026/27 году стоит от 302 тысяч бат для детей 2–5 лет до 403,5 тысячи бат в младших классах.

Дела: магазины, рынок, врач

Банг Тао. Всё для повседневной жизни собрано вдоль главной дороги, в 1–2 километрах от моря: Boat Avenue с ресторанами и супермаркетом, торговый центр Porto de Phuket, фруктовый рынок, Villa Market. Клиника в Laguna принимает каждый день с 9 до 18. Пешком из большинства домов сюда не ходят — едут.

Ката. Всё повседневное — у кольца в центре: два рынка, ночной рынок, Lotus’s, мини-маркеты и клиники, в пределах километра от моря. Большой супермаркет и строительные магазины — в Чалонге, около 5 километров. Через Чалонг же лежит дорога к большим больницам: они в Пхукет-Тауне, главном городе острова, примерно в 12 километрах по прямой.

Поездки по острову

Банг Тао. Автобус Phuket Smart Bus идёт из аэропорта через Чонг Тале на юг, билет 100 бат. Но останавливается он только на главных дорогах, а до жилых комплексов в глубине не доходит — без своего транспорта тут сложно.

Ката. Тот же автобус идёт дальше на юг и останавливается на Кате у Kata Palm. За пределы бухты обычно ездят на байке или такси: до Чалонга около пяти километров, до Патонга — около восьми.

Вечер

Банг Тао. Вечером едут ужинать на Boat Avenue или в Porto de Phuket, либо в пляжные заведения у моря. Солнце садится прямо над заливом.

Ката. Вечером — ночной рынок и Kata Night Plaza у центра, рестораны у пляжа и закат над морем с островом Ко Пу.

Ночь и тишина

Банг Тао. Тишина здесь зависит от улицы. Главный источник шума — стройки: в Чонг Тале сейчас продаётся почти половина всех новых квартир острова, и рядом с домом вполне может строиться ещё один.

Ката. Тише всего на холмах и в стороне от центра, шумнее у ночного рынка и баров у пляжа. На склонах идут стройки.

А в сезон дождей

Банг Тао. С мая по октябрь идут ливни, на море волны, на пляжах вывешивают красные флаги. В сильные дожди подтапливает дороги у Boat Avenue и на развязках Бан Дон — появляются пробки.

Ката. С мая по октябрь на пляже большие волны и красные флаги, зато это сезон серфинга. В сильные ливни подтапливает низины. А главный риск — склоны: оползень 2024 года сошёл именно в Кате.

Коротко

Один день: сравнение

	Банг Тао	Ката
До моря	Пешком только от пляжа и отелей; из Laguna 1–2 км, от холмов около 3 км	От центра около 400 м пешком; с холмов — на транспорте
Дети	Международная школа HeadStart до 13–14 лет, 347–540 тыс. бат в год	BCIS в Чалонге — 15–30 минут
Магазины и врач	Вдоль главной дороги, в 1–2 км от моря; обычно на машине	Рынки, Lotus’s и клиники у центра; крупные магазины — в Чалонге
Транспорт	Автобус только по главным дорогам; без машины или байка сложно	Автобус у Kata Palm; до Чалонга около 5 км
Вечер	Рестораны Boat Avenue и Porto de Phuket, пляжные заведения	Ночной рынок, Kata Night Plaza, рестораны у пляжа
Шум	Главное — стройки	У центра и баров; стройки на склонах
Сезон дождей	Подтопления у Boat Avenue и Бан Дона, волны	Волны и сезон серфинга, подтопления низин, оползни на склонах

6. Куда движутся районы

Если вспомнить, откуда взялись оба района, станет понятно и то, как они растут сейчас. Банг Тао застраивают целыми кварталами, а на Кате строят комплексы на склонах вокруг бухты.

Банг Тао растёт вширь

Банг Тао вырос вокруг Laguna, которую крупный застройщик построил на месте рудника, и до сих пор растёт так же — большими проектами, только масштаб стал другим. По оценке аналитиков C9 Hotelworks на ноябрь 2025 года, в широкой зоне Чонг Тале в продаже было 21 625 новых квартир и домов — 48% всего нового жилья на Пхукете. Сюда же идёт значительная часть строящихся отелей острова: всего на Пхукете в работе 41 отель, больше 8 000 номеров, и аналитики называют Банг Тао и Чонг Тале одним из главных мест, где они сосредоточены. Группа Banyan, с которой начиналась Laguna, продолжает выпускать новые очереди: в 2026 году — новый корпус Bellaguna и восемь вилл Varuna.

Получается, что курорт превращается в отдельный городок, где есть всё: жильё, отели, магазины, школа. Для покупателя у этого две стороны. Выбор огромный и район развивается. Но рядом с вашим домом годами будут строить, а сдавать и потом продавать жильё придётся в окружении тысяч похожих квартир.

Ката растёт на холмах

Самый большой новый проект Каты — SO Origin Kata: по брошюре застройщика, 686 квартир в четырёх восьмиэтажных корпусах, завершение запланировано на 2027 год. Рядом строится Phenomenon Residence — по данным застройщика, на 293 квартиры. На пляже обновился Club Med: в 2022 году он открылся после большой реконструкции.

Строить на склонах стало проще: раньше на Пхукете нельзя было строить выше 80 метров над морем, а с 14 декабря 2024 года в отдельных зонах разрешили до 140 метров — с ограничениями по участку и размеру дома. Сколько новых проектов появится на склонах, зависит от зоны и участка. Но квартиру на склоне в любом случае нужно проверять строже обычного: дренаж, подпорные стены, разрешения — и свои, и у соседних строек выше по холму.

7. Что здесь продаётся

В обоих районах продают, по сути, две вещи: квартиры и виллы. Разница между ними не только в размере, но и в том, что именно вы получаете в собственность.

Квартира

Квартира продаётся в жилом комплексе — в Таиланде такой дом называют кондоминиумом. Обычно у комплекса общий бассейн, спортзал и охрана, а за порядком следит управляющая компания.

Квартиру иностранец может оформить на себя полностью, навсегда — это называется freehold. Главных условий обычно два. Первое: в одном доме иностранцам может принадлежать не больше 49% площади всех квартир, поэтому до покупки проверяют, осталась ли иностранная квота. Второе: деньги на покупку приходят из-за границы, и банк выдаёт об этом справку. Есть и другие законные основания — например, вид на жительство в Таиланде, — но большинство покупателей идут этим путём.

Вилла

Вилла — это отдельный дом с участком, обычно со своим бассейном. Здесь сложнее: землю иностранец в Таиланде, как правило, купить на себя не может. Поэтому чаще всего землю берут в долгосрочную аренду, обычно на 30 лет, — это называется leasehold, — а сам дом оформляют отдельно. Продление аренды после 30 лет закон не гарантирует, его прописывают в договоре.

Если коротко: квартиру иностранец обычно берёт в собственность, иногда в долгую аренду; виллу — как дом в собственности плюс долгая аренда земли. Это не хуже и не лучше, но документы виллы нужно проверять внимательнее.

Где что продаётся

В Банг Тао квартиры строят в основном в новых комплексах вдоль главной дороги и ближе к холмам, а в самой Laguna продают и квартиры, и виллы. Виллы есть по всему подрайону. На Кате квартиры продают в комплексах у центра и на холмах — например, Kata Ocean View, SO Origin Kata, The Beach Condotel, — а виллы стоят на склонах вокруг бухты и у Ката Ной. Часть квартир и вилл продаётся в leasehold, то есть в долгосрочную аренду, а не в собственность, — это проверяют до покупки.

Сколько стоит

Ниже — реальные объявления: по Банг Тао на начало октября, по Кате на начало ноября 2026 года. Это цены, которые просят продавцы, а не цены сделок, и выборка маленькая, поэтому смотрите на порядок цифр, а не на точные суммы.

Цены

Примеры объявлений на продажу

	Банг Тао	Ката
Квартира с одной спальней	4,75–10,5 млн бат за 35–57 м²: от 131 до 214 тыс. бат за м²	2,7–6,55 млн бат за 26–53 м²: от 75 до 170 тыс. бат за м²
Квартира побольше	2 спальни, 62–99 м² — 7,2–18,5 млн бат (116–187 тыс. бат за м²)	2 спальни, 65–154 м² — 5,5–19,8 млн бат (73–162 тыс. бат за м²)
Вилла	3 спальни, 285–412 м² — 27,7–29,2 млн бат	3 спальни, 550 м², участок 900 м² — 59 млн бат, земля в аренду

Цена сильно зависит от того, насколько новый дом, какой вид из окна и сколько идти до моря. Поэтому сравнивать районы по этим цифрам напрямую нельзя: они показывают только, в каком диапазоне искать.

8. Деньги: расходы, аренда, жизнь и перепродажа

Квартиру можно сдавать, жить в ней самому или совмещать одно с другим. Сначала разберём, за что придётся платить в любом случае.

Что придётся платить

У квартиры есть обязательный ежемесячный платёж за содержание комплекса: бассейн, уборку, охрану. Например, в новых комплексах The Title в Банг Тао это 75 бат за м² в месяц — для квартиры 50 м² около 4 тысяч бат. На Кате, в комплексах Kata Ocean View и VIP Kata, в объявлениях указан взнос около 60 бат за м² — для квартиры 40–50 м² это 2,4–3 тысячи бат в месяц. Ещё при получении ключей в новостройке разово платят в резервный фонд дома. У виллы тоже могут быть общие платежи, а ещё придётся содержать бассейн и сад и платить за ремонт.

Сдавать надолго

Договор на год, арендатор платит каждый месяц и сам оплачивает свет и воду. Доход ниже, зато спокойнее: не нужно каждые несколько дней искать новых гостей.

Для примера, объявления на октябрь–ноябрь 2026 года. В Банг Тао: квартира 35 м² с одной спальней — 35 тысяч бат в месяц, вилла 300 м² с тремя спальнями — 85 тысяч бат. На Кате: квартира 30 м² с одной спальней — 18 тысяч бат в месяц, квартира с одной спальней в Kata Top View — 30 тысяч бат, вилла с тремя спальнями — около 98 тысяч бат, причём уборка, сад и бассейн уже входят в цену. Ставка сильно зависит от комплекса и сезона, поэтому реальную цену лучше смотреть по 5–10 похожим объявлениям в выбранном месте.

Сдавать посуточно

Гости приезжают на несколько дней, как в отель. За ночь платят больше, но жильё часто стоит пустым, особенно в сезон дождей. По оценке сервиса AirROI, который собирает данные Airbnb, за последний год жильё и в Чонг Тале, и на Кате было занято примерно 40% ночей, открытых для бронирования (Кату сервис считает вместе с Кароном). Это оценка по объявлениям Airbnb, а не доход конкретной квартиры.

Важно и другое: посуточная сдача квартиры по тайскому закону приравнивается к гостиничной, и без разрешения её можно вести не везде. Плюс у каждого комплекса свои правила — некоторые посуточную сдачу запрещают. Это проверяют до покупки.

Если сдавать не самому, а через управляющую компанию, она забирает часть дохода: обычно 20–30% при посуточной сдаче и 10–20% при сдаче на год. Свою комиссию берёт и площадка бронирования, обычно до 15%. Поэтому из цены за ночь до владельца доходит заметно меньше, чем кажется по объявлениям, — до покупки попросите у управляющей компании расчёт суммы на руки.

Жить самому

В Банг Тао жизнь на машине или байке, зато рядом школа HeadStart, рестораны Boat Avenue и торговый центр. На Кате до пляжа, рынков и супермаркета можно дойти пешком, со склонов уже ездят, а до школы BCIS в Чалонге 15–30 минут.

Из расходов, кроме взноса за содержание, главное — электричество, в основном кондиционеры. И пока вас нет, за квартирой должен кто-то присматривать: в сезон дождей её нужно проветривать и проверять на протечки. Обычно это берёт на себя управляющая компания.

Жить часть года, остальное время сдавать

Тут важно, в какие месяцы вы приезжаете. Лучше всего жильё сдаётся с ноября по апрель, а в сезон дождей, с мая по октябрь, гостей меньше. Если вы живёте здесь зимой, сдавать придётся как раз в слабые месяцы, и доход выйдет заметно ниже годового. Если приезжаете летом, а зимой сдаёте — выгоднее.

Пока вас нет, квартиру можно сдавать на несколько месяцев или посуточно. Для посуточной сдачи заранее проверьте разрешение и правила комплекса, а заселение гостей обычно поручают управляющей компании.

Перепродажа

В Банг Тао вы будете продавать в окружении тысяч новых квартир от застройщиков, а на Кате — рядом с новыми проектами на склонах, в том числе с крупным SO Origin.

9. Что выбрать под вашу цель

Выбор

Где выигрываете при разных целях

Цель	Скорее	Почему
Жить с детьми-школьниками	Банг Тао	Международная школа HeadStart прямо в подрайоне. С Каты до школы BCIS в Чалонге 15–30 минут.
Жить с маленькими детьми	Скорее Банг Тао	HeadStart берёт детей с дошкольного возраста. С Каты ближайший вариант — BCIS в Чалонге, с 2 лет.
Жить вдвоём или одному, без детей	Зависит от образа жизни	Ката — если хочется жить рядом с пляжем и магазинами без машины, но лучше у центра, а не на склоне. Банг Тао — если готовы ездить, а важнее новые комплексы, рестораны и гольф.
Жить без машины	Ката	Пляж, рынки, супермаркет и клиники рядом, автобус до аэропорта. В Банг Тао без машины удобно только у самого пляжа.
Жить с машиной или байком	Оба района	С транспортом растянутость Банг Тао перестаёт мешать, а на Кате открываются квартиры с видом на склонах.
Зимовать несколько месяцев	Скорее Ката	Всё нужное рядом с пляжем, и сезонному жильцу проще без своего транспорта.
Тишина	Зависит от улицы	В Банг Тао главный шум — стройки. На Кате шумнее у ночного рынка и баров, на склонах тоже строят.
Гольф и курортная жизнь	Банг Тао	Laguna с полем для гольфа, Boat Avenue, торговый центр Porto de Phuket.
Серфинг	Ката	С мая по октябрь здесь волны, на Кате проходят соревнования.
Сдавать надолго	Нет явного победителя	Семьи со школьниками ищут в Банг Тао, рядом с HeadStart. Тем, кому важно всё пешком, ближе Ката.
Сдавать посуточно	Нет явного победителя	По оценке AirROI, загрузка почти одинаковая, около 40% ночей; Кату сервис считает вместе с Кароном. В обоих районах сначала проверьте разрешение и правила комплекса.
Квартира с видом на море	Скорее Ката	Новые комплексы на склонах вокруг бухты. Проверяйте дренаж, подпорные стены и разрешения.
Минимальный бюджет	Ката	В объявлениях квартиры с одной спальней на Кате от 2,7 млн бат, в Банг Тао — от 4,75 млн бат.

10. Как проходит покупка и что проверить

Покупка в Таиланде устроена проще, чем кажется, но участников в ней несколько: агент, юрист, банк и земельное управление. Вот как она обычно идёт по шагам.

1. Поиск: застройщик или агент

Новую квартиру покупают у застройщика — напрямую или через агента. Комиссию агенту в этом случае обычно платит застройщик, но цену и акции всё равно стоит сравнить с прямым предложением застройщика до брони. Готовое жильё у частного владельца почти всегда продаётся через агентство. Здесь комиссию обычно тоже платит продавец, чаще всего 3–5% от цены, но условия бывают разными, поэтому спросите об этом сразу.

2. Просмотр

Многие сначала смотрят объекты по видео, но выбранный дом лучше увидеть самому или отправить доверенного человека: дорога к морю, шум и соседние стройки на видео не видны. Что именно проверить на месте — в списке ниже.

3. Свой юрист

Это главный шаг, и начинается он до любых денег. Юриста нанимаете вы сами, он не должен работать на продавца или агента. Сначала он читает условия брони: кому идут деньги и в каких случаях их вернут. Потом проверяет в земельном управлении документ на землю, долги и обременения, разрешение на строительство, есть ли в доме свободная иностранная квота, и читает договор. Для виллы — ещё и договор аренды земли: срок, условия продления, что будет с домом.

4. Бронь

Когда юрист посмотрел условия, вносят небольшой задаток за бронь — продавец снимает объект с продажи, пока идёт полная проверка. Размер и условия возврата задатка прописывают в бронировании.

5. Договор и оплата

Дальше подписывают договор купли-продажи. За новостройку обычно платят частями по мере строительства, за готовое жильё — задаток при подписании и остаток при регистрации. Деньги переводят из-за границы на тайский счёт, указав в назначении платежа покупку недвижимости. Банк выдаёт справку о переводе — если квартиру оформляют по этому основанию, без неё регистрации не будет.

6. Регистрация

Сделку регистрируют в земельном управлении провинции, после этого вы — владелец. Приезжать самому не обязательно: это может сделать юрист по доверенности. Здесь же платят сборы: 2% от оценочной стоимости за переход права (кто платит — решает договор, часто пополам), а продавец — налог с дохода и либо специальный налог 3,3%, если владел жильём меньше пяти лет, либо гербовый сбор 0,5%. Если вы берёте землю в аренду под виллу, регистрируют договор аренды, сбор — около 1% от всей суммы аренды за срок.

7. Ключи

После регистрации подписывают акт приёма, получают ключи и начинают платить взносы за содержание комплекса. Если планируете сдавать, на этом же этапе выбирают управляющую компанию.

Если коротко: агент ищет, юрист проверяет, банк подтверждает перевод, земельное управление регистрирует. Вся покупка готового жилья обычно укладывается в несколько недель, новостройку ждут до окончания стройки.

Проверка

До задатка

• Точный адрес и путь к морю — пешком, а не по карте.
• Участок в дождь: дренаж, высота, а на склонах Каты ещё уклон и подпорные стены.
• Для склона: нет ли выше по холму стройки или крутого откоса.
• Шум в разное время суток: стройки рядом в Банг Тао, ночной рынок, бары и стройки на склонах на Кате.
• Разрешена ли краткосрочная аренда в этом конкретном здании.
• Титул на землю и строение, иностранная квота, история платежей; для leasehold — сколько лет аренды осталось.

Логика выбора

Три шага

1. 01

   Определить цель

   Жить самим, сдавать или и то и другое: от этого зависит, какой район выигрывает.

2. 02

   Проверить адрес

   Не название района, а точку на карте: путь к пляжу, рельеф, соседние стройки.

3. 03

   Запросить цифры

   Отчёты по аренде и расходам за год по конкретному объекту, а не средние по району.

11. Какие бывают риски и чем мы можем помочь

Выбрать район можно самостоятельно: всё, о чём шла речь выше, проверяется по карте, объявлениям и разговору с продавцом. Сложнее с конкретным объектом и документами. Вот с чем покупатели на Пхукете сталкиваются чаще всего:

• Земля «на тайскую компанию». Чтобы иностранец мог владеть землёй под виллой, иногда предлагают оформить её на тайскую компанию, где тайские совладельцы — только для вида. Закон это запрещает, и такую собственность можно потерять.
• Земля с неполным документом. Документы на землю в Таиланде бывают разные, и полное право собственности даёт не каждый. На холмах встречаются участки, где строить было нельзя вовсе.
• Квартира сверх квоты. Если иностранная квота в доме уже выбрана, квартиру на вас в собственность не оформят — вместо неё могут предложить аренду, не всегда говоря об этом прямо.
• Задаток не тому. Деньги переводят только по подписанному договору и только на счёт, владельца которого проверил ваш юрист.
• Обещанная доходность. «Гарантированный доход» от застройщика — это обещание конкретной компании, а не рынка. Если у компании начинаются проблемы, выплаты прекращаются.
• Задержки стройки. Новостройку оплачивают частями, и если застройщик затягивает сроки, ваши деньги заморожены. Поэтому смотрят, как он сдавал прошлые проекты.
• Посуточная сдача без разрешения. Если сдавать квартиру посуточно там, где это не разрешено, грозят штрафы, а комплекс может запретить сдачу.

Почти всё это решается одним: проверкой до того, как вы заплатите. Именно поэтому в шагах покупки главный — свой юрист.

При этом Пхукет — один из самых оживлённых рынков курортной недвижимости в Азии: сюда едут отдыхать и переезжают жить, а застройщики выводят тысячи новых квартир. Возможностей здесь много, но много и нюансов, в которых легко запутаться со стороны.

Поможем выбрать район на Пхукете

Оставьте телефон — проконсультируем бесплатно.