Банг Тао или Карон:
где купить недвижимость на Пхукете

1. Предыстория Банг Тао

Сорок лет назад на месте нынешнего курортного комплекса Laguna Phuket был заброшенный оловянный рудник. Олово было главным богатством Пхукета: его плавили здесь же, на острове, и продавали за границу.

К 1984 году добыча здесь прекратилась, оставив после себя «лунный пейзаж» из песка и карьеров с водой. Экспертная группа ООН, которая оценивала остров для туризма, по рассказам, списала эту землю как слишком повреждённую, чтобы её вообще можно было осваивать.

А через год рухнул и весь оловянный рынок. В октябре 1985 года обанкротилась международная система, которая поддерживала цены на олово, и они упали больше чем вдвое. Добыча перестала окупаться, рудники закрывались один за другим: с 1983 по 1988 год их число в Таиланде сократилось с 735 до 171. Пхукет к тому времени уже понемногу переходил на туризм, и крах олова этот поворот только ускорил.

В 1984 году этот участок купил сингапурский предприниматель Хо Квон Пин и решил построить на 222 гектарах бывшего рудника курорт — будущий Laguna Phuket. С этого проекта началась его гостиничная группа Banyan Tree.

Землю несколько лет очищали, посадили больше 7 000 деревьев, а ямы, оставшиеся от карьеров, превратили в цепь лагун, которые и дали комплексу имя. Позже проект получил международную экологическую премию за восстановление токсичного участка.

В 1987 году открылся первый отель, Dusit Laguna, в 1991–1992 годах к нему добавились ещё два и поле для гольфа, а в 1994-м — первый курорт самой Banyan Tree. Сегодня в Laguna шесть отелей, жилые кварталы и поле для гольфа, и всё это развивается как единая территория с общим управлением.

Интересно, что у Банг Тао есть и своя исконная деревня — мусульманский посёлок Бан Банг Тао между пляжами Сурин и Банг Тао. Раньше здесь ловили рыбу, теперь многие работают в туризме. На облик района деревня почти не повлияла: здесь просто живут местные.

26 декабря 2004 года у берегов Суматры произошло одно из сильнейших землетрясений в истории. Оно подняло волну, которая обрушилась на побережья Индийского океана: в 14 странах погибли около 230 тысяч человек, в Таиланде сильнее всего пострадали Као Лак и пляжи Пхукета. Банг Тао задело слабее, чем соседей: через месяц из 1 854 гостиничных номеров на шестикилометровом пляже не работали меньше пятой части.

Многие связывают это с тем, что после цунами о Пхукете узнал весь мир: уже через несколько лет на острове начался бум недвижимости. В Банг Тао всё чаще стали покупать собственное жильё: рядом с отелями выросли виллы и жилые комплексы, а за ними пришли магазины, рестораны и торговые центры. С 2004 года земля у пляжа Банг Тао подорожала примерно в 10 раз — больше почти всех побережий острова. Так курорт постепенно стал районом, где не только отдыхают, но и живут, и в этом виде Банг Тао существует до сих пор.

2. Предыстория Карона

Карон — старое место. Вторая часть названия на местном наречии значит «дом».

Люди живут здесь больше ста лет. Раньше это были две деревни, Карон и Ката. Примерно в 1952 году их разделили на четыре. Главный храм, Ват Карон, построили в 1909 году. Сейчас у храма два раза в неделю работает рынок.

Жили в основном рыбалкой. Один из тех, кто бывал на Пхукете в 1960-х, вспоминал: главная рыбацкая деревня на этом берегу стояла в Кароне, вокруг лагуны. Остатки лагуны видно и сейчас, если ехать в Карон с холма с севера. На границе с Патонгом добывали олово. Теперь на месте рудника отели. В 2006 году у кольца Karon Circle поставили статую рыбака — в память о прошлом.

Туристы приехали сюда раньше, чем на Патонг. Сначала это были бэкпекеры, и принимали их сами местные. Потом начали строить отели. В 1985 году открылся отель на 80 номеров у пляжа, в 1987-м — Phuket Arcadia, позже он стал Hilton, а теперь это Pullman. В конце 1980-х в маленькой бухте Карон Ной появился Le Méridien.

Цунами 2004 года задело только первую линию. В двух отелях у моря затопило около 70 бунгало. Но уже через месяц они снова работали, а Hilton почти не пострадал и стал базой для спасателей. К осени 2005 года работали все отели Карона.

Сегодня Карон — один из главных пляжных курортов Пхукета. Здесь тише, чем на Патонге, поэтому сюда едут семьи и пары. Пляж — один из самых длинных на острове.

У моря свободной земли почти не осталось, поэтому новые дома строят на холмах. С этим связана главная беда последних лет. В августе 2024 года после сильного ливня с холма сошёл оползень и засыпал дома внизу. Погибли 13 человек. Одной из причин называли стройку на холме у Большого Будды. А с декабря 2024 года строить на холмах разрешили выше, чем раньше.

3. Банг Тао на карте: что где находится

Банг Тао — не город и не посёлок с одним центром, а длинная полоса вдоль залива на западном берегу Пхукета. Проще всего представить её как прямоугольник примерно 6 на 10 километров: с запада море, с востока холмы, на юге пляж Сурин, на севере пляж Лаян. Официально это подрайон Чонг Тале, а Банг Тао — только название пляжа, но в объявлениях так называют любую часть подрайона.

Сам пляж тянется примерно на 6 километров, это один из самых длинных пляжей острова, и вдоль него можно пройти пешком из конца в конец. От моря вглубь район устроен полосами:

У воды — отели почти по всей длине пляжа.

За отелями, в центре залива — Laguna: лагуны, поле для гольфа и жилые кварталы с виллами и квартирами. До моря отсюда 1–2 километра.

На юге, ближе к Сурину — посёлок Бан Банг Тао: узкие улочки, гостевые дома, кафе и ночной рынок.

Вдоль главной дороги, в 1–2 километрах от моря — всё для повседневной жизни: торговая улица Boat Avenue с ресторанами и супермаркетом у въезда в Laguna, в 800 метрах от неё торговый центр Porto de Phuket (открыт в 2019 году), рядом школа, фруктовый рынок и супермаркеты.

Дальше вглубь, у холмов — аквапарк Blue Tree и новые жилые проекты, примерно в 3 километрах от моря.

На севере — Лаян, отдельный тихий пляж в 5 километрах от торговых центров.

Всё главное — пляж, Laguna и магазины — укладывается в 2–3 километра, но разбросано, поэтому между ними обычно ездят на машине или байке, а пешком гуляют по пляжу. Свободной земли здесь было много, поэтому и строят много: в подрайоне Чонг Тале сейчас продаётся почти половина всех новых квартир острова и строится большая часть новых отелей Пхукета.

Словарик

Что значат названия в объявлениях

Название	Что это на самом деле
Choeng Thale, Cherngtalay, Cherng Talay	Одно и то же место: официальный подрайон (тамбон), к которому относится пляж Банг Тао.
Laguna	Частный курортный комплекс с лагунами на севере залива. Не синоним Банг Тао.
Layan	Отдельный пляж у северного мыса. В объявлениях его иногда записывают в Банг Тао.
Pasak	Жилая зона в глубине. «Bang Tao» в объявлении может означать и её.
Бан Банг Тао	Мусульманский посёлок на юге залива, ближе к Сурину.

4. Карон на карте: что где находится

Карон — одна длинная бухта: пляж тянется примерно на 3,3 километра. Официально Карон — подрайон площадью около 23 км², и в него входит соседний пляж Ката. До Патонга на север около 5 километров по прямой через холм, до Банг Тао — около 17.

От моря вглубь район устроен так:

У воды — пляж, а сразу за песком береговая дорога. Вдоль неё отели и кафе.

Центр — у кольца Karon Circle на севере пляжа: торговый центр Karon Plaza, ночной рынок, кафе, бары и мини-маркеты. Всё в нескольких сотнях метров от моря.

Улица Патак — главная дорога района, примерно в полукилометре от моря. На ней храм Ват Карон с рынком, клиники и жильё.

Склоны — за улицей Патак начинаются холмы, на них квартиры и виллы с видом на море. На одном из холмов, примерно в 2 километрах от пляжа, — Большой Будда.

По краям — на севере маленькая бухта Карон Ной, на ней стоит отель Le Méridien. На юге — пляжи Ката и Ката Ной, а за ними смотровая площадка Karon Viewpoint, откуда видны все три бухты.

Всё главное — пляж, центр и рынок — помещается примерно в километре, многое можно обойти пешком. Но район вытянут вдоль пляжа, а квартиры на склонах — уже в гору, оттуда обычно ездят.

Словарик

Что значат названия в объявлениях

Название	Что это на самом деле
Karon	И пляж, и подрайон. В подрайон входит Ката, поэтому «Karon» в объявлении может оказаться Катой.
Kata, Kata Noi	Соседние пляжи южнее, в том же подрайоне.
Karon Noi	Маленькая бухта на севере, с отелем Le Méridien.
Patak Road	Главная дорога района, примерно в полукилометре от пляжа.
Karon Hill	Так называют склоны над пляжем; слово встречается в названиях комплексов.
Тамбон Карон	Подрайон района Муанг Пхукет.

5. Один день в Банг Тао и в Кароне

Карты показывают, где что стоит. Но жить — это повторять одни и те же действия каждый день. Пройдём один обычный день в обоих районах и посмотрим, где и из чего он складывается.

Утро: дорога к морю

Банг Тао. Если вы живёте у самого пляжа или в отеле, к морю выходите пешком. Из жилых кварталов Laguna до воды уже 1–2 километра, а из новых проектов у холмов около трёх, поэтому день обычно начинается с машины или байка. Купаются чаще в южной части залива: на севере у берега коралловый риф.

Карон. Пляж длинный, и сразу за песком идёт береговая дорога, так что к морю обычно выходят через неё. От центра и улицы Патак до воды примерно полкилометра, это 5–10 минут пешком. Со склонов спускаются уже на байке или машине: обратно в гору по жаре идти тяжело.

Дети: сад и школа

Банг Тао. В Чонг Тале работает международная школа HeadStart, примерно в 4 километрах от пляжа: от дошкольников до Year 9 (это 13–14 лет). Год обучения стоит от 347 до 540 тысяч бат в зависимости от возраста, школьный автобус оплачивается отдельно.

Карон. Для детей — британская школа BCIS в соседнем Чалонге, она принимает с 2 до 18 лет. Сама школа пишет, что до пляжа Карон 15–30 минут. Год обучения в 2026/27 году стоит от 302 тысяч бат для детей 2–5 лет до 403,5 тысячи бат в младших классах.

Дела: магазины, рынок, врач

Банг Тао. Всё для повседневной жизни собрано вдоль главной дороги, в 1–2 километрах от моря: Boat Avenue с ресторанами и супермаркетом, торговый центр Porto de Phuket, фруктовый рынок, Villa Market. Клиника в Laguna принимает каждый день с 9 до 18. Пешком из большинства домов сюда не ходят — едут.

Карон. Повседневное собрано у кольца Karon Circle и вдоль улицы Патак: Karon Plaza, мини-маркеты, частные клиники. Дважды в неделю во дворе храма работает рынок. За крупными покупками — HomePro, Lotus’s, Makro — едут в Чалонг, за серьёзной медицинской помощью — в больницы города Пхукет, это около 10 километров по прямой.

Поездки по острову

Банг Тао. Автобус Phuket Smart Bus идёт из аэропорта через Чонг Тале на юг, билет 100 бат. Но останавливается он только на главных дорогах, а до жилых комплексов в глубине не доходит — без своего транспорта тут сложно.

Карон. Тот же автобус идёт дальше на юг через Карон, к Раваю. В районе две остановки — Karon Circle и Karon Stadium. До Каты около трёх километров, до Патонга дорога идёт через холм.

Вечер

Банг Тао. Вечером едут ужинать на Boat Avenue или в Porto de Phuket, либо в пляжные заведения у моря. Солнце садится прямо над заливом.

Карон. Вечером — рестораны и бары у пляжа и у Karon Circle, ночной рынок рядом с Karon Plaza, по рыночным дням — рынок у храма. Закат, как и в Банг Тао, прямо над морем. Карон заметно тише Патонга, за ночной жизнью ездят туда.

Ночь и тишина

Банг Тао. Тишина здесь зависит от улицы. Главный источник шума — стройки: в Чонг Тале сейчас продаётся почти половина всех новых квартир острова, и рядом с домом вполне может строиться ещё один.

Карон. Тише всего вдали от баров и береговой дороги. На склонах спокойнее, но их сейчас активно застраивают, и рядом с домом вполне может начаться новая стройка.

А в сезон дождей

Банг Тао. С мая по октябрь идут ливни, на море волны, на пляжах вывешивают красные флаги. В сильные дожди подтапливает дороги у Boat Avenue и на развязках Бан Дон — появляются пробки.

Карон. С мая по октябрь на пляже большие волны и сильные отбойные течения, вывешивают красные флаги. Спасатели рассказывают, что только на Кароне вытаскивают из воды по три-четыре человека в день. Ливни подтапливают улицу Патак и кольцо Нонг Харн. А на склонах опасны оползни: в 2024 году один из них стоил жизни 13 людям.

Коротко

Один день: сравнение

	Банг Тао	Карон
До моря	Пешком только от пляжа и отелей; из Laguna 1–2 км, от холмов около 3 км	От центра и улицы Патак около 0,5 км пешком; со склонов — на транспорте
Дети	Международная школа HeadStart до 13–14 лет, 347–540 тыс. бат в год	Школа BCIS в соседнем Чалонге — 15–30 минут
Магазины и врач	Вдоль главной дороги, в 1–2 км от моря; обычно на машине	Клиники и мини-маркеты у центра; крупные магазины и больницы — в Чалонге и городе
Транспорт	Автобус только по главным дорогам; без машины или байка сложно	Две остановки автобуса; Ката рядом, Патонг через холм
Вечер	Рестораны Boat Avenue и Porto de Phuket, пляжные заведения	Рестораны и бары у пляжа, ночной рынок, рынок у храма
Шум	Главное — стройки	Бары и береговая дорога; стройки на склонах
Сезон дождей	Подтопления у Boat Avenue и Бан Дона, волны	Течения, подтопления на улице Патак, оползни на склонах

6. Куда движутся районы

Если вспомнить, откуда взялись оба района, станет понятно и то, как они растут сейчас. Каждый продолжает свою историю.

Банг Тао растёт вширь

Банг Тао с самого начала строили крупные застройщики на пустой земле, и так он растёт до сих пор, только масштаб стал другим. По оценке аналитиков C9 Hotelworks на ноябрь 2025 года, в широкой зоне Чонг Тале в продаже было 21 625 новых квартир и домов — 48% всего нового жилья на Пхукете. Сюда же идёт большая часть строящихся отелей острова: всего на Пхукете в работе 41 отель, больше 8 000 номеров, и основная их часть — в Банг Тао и Чонг Тале. Группа Banyan, с которой начиналась Laguna, продолжает выпускать новые очереди: в 2026 году — новый корпус Bellaguna и восемь вилл Varuna.

Получается, что курорт превращается в отдельный городок, где есть всё: жильё, отели, магазины, школа. Для покупателя у этого две стороны. Выбор огромный и район развивается. Но рядом с вашим домом годами будут строить, а сдавать и потом продавать жильё придётся в окружении тысяч похожих квартир.

Карон растёт вверх по склонам

Полоса у пляжа давно занята отелями, поэтому новое жильё в Кароне поднимается на холмы. Вот несколько проектов, которые сейчас продаются: Ever Prime Residences Karon на склоне — около 450 квартир, VIP Venus Karon — 214 квартир в восьмиэтажном доме, The Balance by the Beach — 112 квартир, Vibe Residence Karon со сдачей в конце 2028 года. Обновляются и отели: бывший Hilton с 2023 года работает как Pullman после реконструкции.

Строить на склонах стало проще: с 14 декабря 2024 года на Пхукете действуют новые правила, по которым застраивать можно участки до высоты около 80 метров — с дренажом и укреплением склона. Для покупателя это значит, что выбор квартир с видом на море в Кароне будет расти. Но такую квартиру нужно проверять строже обычного: дренаж, подпорные стены, разрешения — и свои, и у соседних строек выше по холму.

7. Что здесь продаётся

В обоих районах продают, по сути, две вещи: квартиры и виллы. Разница между ними не только в размере, но и в том, что именно вы получаете в собственность.

Квартира

Квартира продаётся в жилом комплексе — в Таиланде такой дом называют кондоминиумом. Обычно у комплекса общий бассейн, спортзал и охрана, а за порядком следит управляющая компания.

Квартиру иностранец может оформить на себя полностью, навсегда — это называется freehold. Условий два. Первое: в одном доме иностранцам может принадлежать не больше 49% площади всех квартир, поэтому до покупки проверяют, осталась ли иностранная квота. Второе: деньги на покупку должны прийти из-за границы, и банк выдаёт об этом справку.

Вилла

Вилла — это отдельный дом с участком, обычно со своим бассейном. Здесь сложнее: землю иностранец в Таиланде купить на себя не может. Поэтому чаще всего землю берут в долгосрочную аренду, обычно на 30 лет, — это называется leasehold, — а сам дом оформляют отдельно. Продление аренды после 30 лет закон не гарантирует, его прописывают в договоре.

Если коротко: квартира — это собственность, вилла — чаще всего долгая аренда земли плюс дом. Это не хуже и не лучше, но документы виллы нужно проверять внимательнее.

Где что продаётся

В Банг Тао квартиры строят в основном в новых комплексах вдоль главной дороги и ближе к холмам, а в самой Laguna продают и квартиры, и виллы. Виллы есть по всему подрайону. В Кароне у пляжа и вдоль улицы Патак — в основном небольшие комплексы и отели, новые кондоминиумы строят на склонах. Среди вилл встречаются оформленные на тайскую компанию — такой вариант требует отдельной проверки юриста.

Сколько стоит

Ниже — реальные объявления: по Банг Тао на начало октября, по Карону на начало ноября 2026 года. Это цены, которые просят продавцы, а не цены сделок, и выборка маленькая, поэтому смотрите на порядок цифр, а не на точные суммы.

Цены

Примеры объявлений на продажу

	Банг Тао	Карон
Квартира с одной спальней	4,75–10,5 млн бат за 35–57 м²: от 131 до 214 тыс. бат за м²	3,5–9,7 млн бат за 33–56 м²: от 76 до 227 тыс. бат за м²
Квартира побольше	2 спальни, 62–99 м² — 7,2–18,5 млн бат (116–187 тыс. бат за м²)	2 спальни, 60–167 м² — 6,2–15,5 млн бат (84–156 тыс. бат за м²)
Вилла	3 спальни, 285–412 м² — 27,7–29,2 млн бат	5 спален, 330 м² у пляжа Карон — 25 млн бат, оформлена на компанию

Цена сильно зависит от того, насколько новый дом, какой вид из окна и сколько идти до моря. Поэтому сравнивать районы по этим цифрам напрямую нельзя: они показывают только, в каком диапазоне искать.

8. Деньги: расходы, аренда, жизнь и перепродажа

Квартиру можно сдавать, жить в ней самому или совмещать одно с другим. Сначала разберём, за что придётся платить в любом случае.

Что придётся платить

У квартиры есть обязательный ежемесячный платёж за содержание комплекса: бассейн, уборку, охрану. Например, в новых комплексах The Title в Банг Тао это 75 бат за м² в месяц — для квартиры 50 м² около 4 тысяч бат. В комплексе Karon View в Кароне в объявлении указан взнос около 9,9 тысячи бат в месяц за квартиру 155 м², это примерно 64 бата за м². Ещё при получении ключей в новостройке разово платят в резервный фонд дома. У виллы тоже могут быть общие платежи, а ещё придётся содержать бассейн и сад и платить за ремонт.

Сдавать надолго

Договор на год, арендатор платит каждый месяц и сам оплачивает свет и воду. Доход ниже, зато спокойнее: не нужно каждые несколько дней искать новых гостей.

Для примера, объявления на октябрь–ноябрь 2026 года. В Банг Тао: квартира 35 м² с одной спальней — 35 тысяч бат в месяц, вилла 300 м² с тремя спальнями — 85 тысяч бат. В Кароне: квартира 74 м² с одной спальней — 33,8 тысячи бат при договоре на год, квартира 81 м² с двумя спальнями — 49 тысяч бат. Ставка сильно зависит от комплекса и сезона, поэтому реальную цену лучше смотреть по 5–10 похожим объявлениям в выбранном месте.

Сдавать посуточно

Гости приезжают на несколько дней, как в отель. За ночь платят больше, но жильё часто стоит пустым, особенно в сезон дождей. По оценке сервиса AirROI, который собирает данные Airbnb, за последний год жильё и в Чонг Тале, и в Кароне было занято примерно 40% ночей — разница между районами в пределах погрешности.

Важно и другое: посуточная сдача квартиры по тайскому закону приравнивается к гостиничной, и без разрешения её можно вести не везде. Плюс у каждого комплекса свои правила — некоторые посуточную сдачу запрещают. Это проверяют до покупки.

Если сдавать не самому, а через управляющую компанию, она забирает часть дохода: обычно 20–30% при посуточной сдаче и 10–20% при сдаче на год. Ещё 12–15% берут сайты бронирования. Поэтому из цены за ночь до владельца доходит заметно меньше, чем кажется по объявлениям.

Жить самому

В Банг Тао жизнь на машине или байке, зато рядом школа HeadStart, рестораны Boat Avenue и торговый центр. В Кароне центр, пляж и рынок можно обойти пешком, со склонов уже ездят, а до школы BCIS в Чалонге 15–30 минут.

Из расходов, кроме взноса за содержание, главное — электричество, в основном кондиционеры. И пока вас нет, за квартирой должен кто-то присматривать: в сезон дождей её нужно проветривать и проверять на протечки. Обычно это берёт на себя управляющая компания.

Жить часть года, остальное время сдавать

Тут важно, в какие месяцы вы приезжаете. Лучше всего жильё сдаётся с ноября по апрель, а в сезон дождей, с мая по октябрь, гостей меньше. Если вы живёте здесь зимой, сдавать придётся как раз в слабые месяцы, и доход выйдет заметно ниже годового. Если приезжаете летом, а зимой сдаёте — выгоднее.

Совмещать получится только с посуточной сдачей: годовой договор с арендатором не оставляет места для ваших приездов. Значит, нужны разрешение на посуточную сдачу и согласие комплекса, а заселять гостей между вашими приездами обычно поручают управляющей компании.

Перепродажа

Данных о том, за сколько и как быстро здесь перепродают жильё, в открытом доступе нет. Понятно одно: в Банг Тао вы будете продавать в окружении тысяч новых квартир от застройщиков, а в Кароне — рядом с новыми проектами на склонах. Проще всего продать квартиру среднего размера с понятными документами — её может купить и тот, кто будет жить, и тот, кто будет сдавать.

9. Что выбрать под вашу цель

Выбор

Где выигрываете при разных целях

Цель	Скорее	Почему
Жить с детьми-школьниками	Банг Тао	Международная школа HeadStart прямо в подрайоне. Из Карона до школы BCIS в Чалонге 15–30 минут.
Жить с маленькими детьми	Скорее Банг Тао	HeadStart берёт детей с дошкольного возраста. Из Карона ближайший вариант — BCIS в Чалонге, с 2 лет.
Жить без машины	Карон	Центр, пляж, рынок и клиники в пределах километра, автобус до аэропорта. В Банг Тао без машины удобно только у самого пляжа.
Жить с машиной или байком	Оба района	С транспортом растянутость Банг Тао перестаёт мешать, а в Кароне открываются квартиры с видом на склонах.
Зимовать несколько месяцев	Скорее Карон	Пляж, рынки и кафе рядом, Ката по соседству, сезонному жильцу проще без своего транспорта.
Тишина	Зависит от улицы	В Банг Тао главный шум — стройки. В Кароне шумнее у баров и береговой дороги, а на склонах тоже строят.
Гольф и курортная жизнь	Банг Тао	Laguna с полем для гольфа, Boat Avenue, торговый центр Porto de Phuket.
Сдавать надолго	Нет явного победителя	Семьи со школьниками ищут в Банг Тао, рядом с HeadStart. Тем, кому важно всё пешком, ближе Карон.
Сдавать посуточно	Нет явного победителя	Загрузка почти одинаковая, около 40% ночей. В обоих районах сначала проверьте разрешение и правила комплекса.
Квартира с видом на море	Скорее Карон	Новые комплексы на склонах над пляжем. Проверяйте дренаж, подпорные стены и разрешения.
Войти дешевле	Карон	В объявлениях квартиры с одной спальней в Кароне от 3,5 млн бат, в Банг Тао — от 4,75 млн бат.

10. Как проходит покупка и что проверить

Покупка в Таиланде устроена проще, чем кажется, но участников в ней несколько: агент, юрист, банк и земельное управление. Вот как она обычно идёт по шагам.

1. Поиск: застройщик или агент

Новую квартиру покупают у застройщика — напрямую или через агента. Комиссию агенту в этом случае платит застройщик, для вас цена та же. Готовое жильё у частного владельца почти всегда продаётся через агентство. Здесь комиссию обычно тоже платит продавец, чаще всего 3–5% от цены, но условия бывают разными, поэтому спросите об этом сразу.

2. Просмотр

Многие сначала смотрят объекты по видео, но выбранный дом лучше увидеть самому или отправить доверенного человека: дорога к морю, шум и соседние стройки на видео не видны. Что именно проверить на месте — в списке ниже.

3. Бронь

Когда объект выбран, вносят небольшой задаток за бронь — продавец снимает его с продажи на время проверки. Размер и условия возврата задатка прописывают в бронировании.

4. Свой юрист

Это главный шаг. Юриста нанимаете вы сами, он не должен работать на продавца или агента. Он проверяет в земельном управлении документ на землю, долги и обременения, разрешение на строительство, есть ли в доме свободная иностранная квота, и читает договор. Для виллы — ещё и договор аренды земли: срок, условия продления, что будет с домом.

5. Договор и оплата

Дальше подписывают договор купли-продажи. За новостройку обычно платят частями по мере строительства, за готовое жильё — задаток при подписании и остаток при регистрации. Деньги переводят из-за границы на тайский счёт, указав в назначении платежа покупку недвижимости. Банк выдаёт справку о переводе — без неё квартиру на иностранца не зарегистрируют.

6. Регистрация

Сделку регистрируют в земельном управлении провинции, после этого вы — владелец. Приезжать самому не обязательно: это может сделать юрист по доверенности. Здесь же платят сборы: 2% от оценочной стоимости за переход права (кто платит — решает договор, часто пополам), а продавец платит свои налоги — 3,3% или 0,5% и налог с дохода. Если вы берёте землю в аренду под виллу, регистрируют договор аренды, сбор — около 1% от всей суммы аренды за срок.

7. Ключи

После регистрации подписывают акт приёма, получают ключи и начинают платить взносы за содержание комплекса. Если планируете сдавать, на этом же этапе выбирают управляющую компанию.

Если коротко: агент ищет, юрист проверяет, банк подтверждает перевод, земельное управление регистрирует. Вся покупка готового жилья обычно укладывается в несколько недель, новостройку ждут до окончания стройки.

Проверка

До задатка

• Точный адрес и путь к морю — пешком, а не по карте.
• Участок в дождь: дренаж, высота, а на склонах Карона ещё уклон и подпорные стены.
• Для склона: нет ли выше по холму стройки или крутого откоса.
• Шум в разное время суток: стройки рядом в Банг Тао, бары, береговая дорога и стройки на склонах в Кароне.
• Разрешена ли краткосрочная аренда в этом конкретном здании.
• Титул на землю и строение, иностранная квота, история платежей.

Логика выбора

Три шага

1. 01

   Определить цель

   Жить самим, сдавать или и то и другое: от этого зависит, какой район выигрывает.

2. 02

   Проверить адрес

   Не название района, а точку на карте: путь к пляжу, рельеф, соседние стройки.

3. 03

   Запросить цифры

   Отчёты по аренде и расходам за год по конкретному объекту, а не средние по району.

11. Какие бывают риски и чем мы можем помочь

Выбрать район можно самостоятельно: всё, о чём шла речь выше, проверяется по карте, объявлениям и разговору с продавцом. Сложнее с конкретным объектом и документами. Вот с чем покупатели на Пхукете сталкиваются чаще всего:

• Земля «на тайскую компанию». Чтобы иностранец мог владеть землёй под виллой, иногда предлагают оформить её на тайскую компанию, где тайские совладельцы — только для вида. Закон это запрещает, и такую собственность можно потерять.
• Земля с неполным документом. Документы на землю в Таиланде бывают разные, и полное право собственности даёт не каждый. На холмах встречаются участки, где строить было нельзя вовсе.
• Квартира сверх квоты. Если иностранная квота в доме уже выбрана, квартиру на вас в собственность не оформят — вместо неё могут предложить аренду, не всегда говоря об этом прямо.
• Задаток не тому. Деньги переводят только по подписанному договору и только на счёт, владельца которого проверил ваш юрист.
• Обещанная доходность. «Гарантированный доход» от застройщика — это обещание конкретной компании, а не рынка. Если у компании начинаются проблемы, выплаты прекращаются.
• Задержки стройки. Новостройку оплачивают частями, и если застройщик затягивает сроки, ваши деньги заморожены. Поэтому смотрят, как он сдавал прошлые проекты.
• Посуточная сдача без разрешения. Если сдавать квартиру посуточно там, где это не разрешено, грозят штрафы, а комплекс может запретить сдачу.

Почти всё это решается одним: проверкой до того, как вы заплатите. Именно поэтому в шагах покупки главный — свой юрист.

При этом Пхукет — один из самых оживлённых рынков курортной недвижимости в Азии: сюда едут отдыхать и переезжают жить, а застройщики выводят тысячи новых квартир. Возможностей здесь много, но много и нюансов, в которых легко запутаться со стороны.

Поможем выбрать район на Пхукете

Оставьте телефон — проконсультируем бесплатно.